全部集數

166 · 2026-08-25 · 72:57

買得起的人決定房價

吳淡如（人生實用商學院）

吳淡如談房價怎麼由買得起的人決定，用人均 GDP 看各國房市，再以自己在日本、越南、緬甸買房的得失，說明首購族該先顧什麼。

▶ 在 YouTube 看

這一集沒有進首頁的六個處境。筆記照樣在下面：重點、時間軸、原話與名詞。

這集的 6 個重點

  • 房價由買得起的人決定豪宅或你買不起的物件，價格不是你決定的，只要有人收入比你高，出價就會比你高。吳淡如因此說，別去看買不起的房子，那跟你無關。
  • 看國家先看人均 GDP她的個人統計是，人均 GDP 在 3,000 到 1 萬美元之間，房價漲得很快。泰國從 3,000 多走到 7,000 多花了二十幾年，所以她不考慮。
  • 跌了你也不會買她說房價真的下跌時，先買走的是比你有錢的人，一般人反而縮手，漲起來才追。她認為所謂八年一個週期，背後比較像人性。
  • 馬、雞、豬馬是自住，雞是租金報酬高的，豬是國家經濟起飛時賺增值。她說海外房地產大概只有雞和豬兩條路，不能只是買來放著。
  • 海外的得失日本、越南是她賺到的地方，緬甸、北海道是踩坑的地方。她的結論是人口一直移出的地方，不要去撿便宜。
  • 第一間房先顧自住她建議還沒有房子的人先買一間符合自己需求的，工作近、離父母近都算。她也說，沒有兩間台灣的房子，就不要想國外。

時間軸

點時碼從那一刻開始看。

01:05海外買房要有基準查理說這集聊海外房地產。吳淡如說，被問到哪一國能不能買，要先有自己的判斷基準，否則各國的詐騙集團都能騙你。
03:23用人均 GDP 看泰國她拿各國人均 GDP 的圖給查理看，泰國從 2000 年到 2024 年的曲線很平，所以她不考慮泰國。
04:543,000 到 1 萬美元她的統計是人均 GDP 在 3,000 到 1 萬美元之間，房價漲得很快。泰國從 3,000 多走到 7,000 多花了二十幾年。
06:12買得起的人定價台灣人均 GDP 到 2025 年已經到 4 萬美金。她說房價由買得起的人決定，泰國的房子當地人買不起，買了就套住。
08:31豪宅是風向球以陶朱隱園為例，貴不貴不是一般人決定的。她說很難賣的豪宅近來有人拿現金買，代表市場的錢又滿出來了，最有錢的人先動。
11:21各地房價漲幅她比較 2011 年到 2024 年各地漲幅：台北只漲 52.6%，同一張表上台中 127、高雄 104、桃園 126，新竹 237%，因為高薪工程師集中在竹北。台北基期早就高，漲幅有限。
15:43台大與榮總醫師一位醫師告訴她，台大醫師比有宿舍的榮總醫師有錢，因為沒宿舍只好咬牙買房。她用這個例子說匱乏讓人成長。
18:03越早買越享紅利房價跟著 GDP 成長，要看 GDP 會不會漲。新加坡 2000 年是 2 萬 3,000 多，到 2024 年將近 9 萬，她說靠的是投資的力量。
19:53沒有貴與便宜她舉跟謝哲青聊過的例子：陶朱隱園就算降價，他說會出 150，她說自己會出到 180，所以降價了也是比較有錢的人先買走。貴不貴要看站在誰的角度，好建商、好管理的房子仍在增值。查理聯想到藝術品也是同一套邏輯。
22:14跌了也不會買房價跌到谷底，越窮的人越不會買，日本是例子。她說 SARS 時房價跌過，真正進場的沒有幾個，大家都是追漲不買跌。
24:48台灣房價怎麼漲她說台灣房屋指數大概七、八年不太動，突然大家開始追就往上，新青安那時就是這樣，之後也沒跌。真正有底的投資客套牢也不會殺出，央行這次直接控貸款是有效的。
27:06週期其實是人性查理提到地產前輩說八年一個週期，她說那其實不是週期，背後是心理，有人開始買、跟風的人把價格推上高點。
27:53日本養雞她說自己 2010 年前後進場日本，租金投報率是 8 到 12 趴，當時大家都怕越住越跌。她說現在剩 3% 左右。
30:492006 年買上海她去按摩時在隔壁房仲店問到一間徐匯區的房子，一平米 3 萬人民幣，當晚就買下，租給大學同學當辦公室十年，之後超過一倍賣掉。
32:382016 年進越南越南 2016 年開放外國人買房，GDP 快靠近 3,000，她認為等於中國的 2006 年。中間她也講到產權的邏輯：整個國家都沒有所有權，就跟都有一樣。她拿 1 億越盾（約 14 萬台幣）付定金，尾款用日本的租金，貸款借日幣、利率一趴。
39:09胡志明賣、河內買2018 年 GDP 到 3,000 左右，胡志明的房子已漲 70、80%。她賣掉兩間，換成河內十幾間，河內大概都賺了 200%。2025 年越南宣布三個月後要對外國人收稅，她出脫八成，漲了 150% 到 300%。
43:22越南的錢怎麼出來她說越南 20 間房的原始資金是 600 萬台幣，其他都是房子自己長出來的。賣房的本金可匯出，租金要在當地用掉；她為了用掉 300 萬台幣的租金跑去愛馬仕想買包，最後還是拿去再買一間房。
47:45雞和豬不是每國都有有人講柬埔寨有 18% 的租金報酬，她提醒只要聽到包租就要有警鐘。馬來西亞她評為不賺不賠，台灣沒有兩間房之前不要先想國外。
50:03緬甸的教訓她在緬甸有三間房，遇到政變至今套牢。她說當時 GDP 才 1,000 多，要接近 3,000 才不算危邦亂邦。
53:26杜拜的繼承稅她說杜拜吸引人是因為繼承稅是千分之 2.45，加上租金投報率還有 8%。她認為這個稅制不容易改。
56:38她現在的看法她說自己像遊牧民族，要把雞和豬趕到別處。她偏好價值投資，說台灣現在是生蛋很少的雞，通膨下房價每年胖一點就好。
58:59北海道的坑她自稱在北海道自作聰明，札幌曾是北海道第一大城，如今人口外移。她說沒有人的地方撿便宜沒有意義，台灣也一樣。
1:00:19第一間房要住得到她說還沒有房的人先別想增值，要住得到。她年輕時買的宜蘭房租 6,000 塊，也提醒高鐵不等於會漲，並舉朋友繼承的山頭為例。
1:02:57自住以需求為主第一間房以自己的需求為主，工作近、離媽媽近、方便照顧長輩小孩都算。海外的物件她用一張檢核表逐項打圈，圈多的才考慮。
1:06:32借日幣買房她說海外私人財富銀行借她日幣，利率 1%，最多可借九成，她最多借到 30 幾 %。借 1% 買 8、9% 的房子，等於在套利。槓桿一直在三成上下，近年只有 10。
1:08:51有隻雞的老年她說自己從不鼓勵炒房，但除了自住房，有一隻雞能讓老年有現金流。也不能只投房市不投股市，還沒有錢的人先存股。

值得記的話

  • 房子的價格是由買得起的那個人決定的豪宅不是由你決定的啊

    06:43

  • 所以沒有貴，貴是你要站在誰的角度來講

    20:57

  • 就算它跌下來你也不會買因為它是由跌下來的時候有比你有錢的人決定就先買走了

    22:29

  • 其實只要聽到包租你心裡一定要有警鐘

    49:02

  • 沒有人的地方你不要去撿便宜沒有意義

    1:00:04

名詞與人物

馬、雞、豬
吳淡如的房產分類：馬是自住，雞是租金報酬高的，豬是國家經濟起飛時賺增值。
人均 GDP 3,000 到 1 萬美元
她個人統計出來的區間，房價在這段漲得很快。
檢核表
她判斷海外不動產的方法，把條件逐項打圈，圈多的才考慮。
新青安
台灣給首購族的房貸方案，她提到它推動一波房價上漲，之後房價也沒跌。
護國神山
她用來指帶動新竹等地薪水成長的科技產業。
72 法則
她用來估算投資幾年回本的簡易算法，8% 約 9 年。
公告地價
她用朋友繼承山頭的例子，說明公告地價高不等於賣得出去。

這集沒展開的

  • 查理開場提到之前聊過她在台灣踩坑的經歷。這集延續同一個房地產主題，改談海外。
  • 她說越南賺到的錢沒有匯回台灣，而是轉到別處繼續當公司資產運作。

原片標題：別再盯著自己買不起的物件！與其為了遙不可及的行情焦慮，真正該觀察的是有錢族群開始進場哪一區 ft. 人生實用商學院 吳淡如【查理的創業化合物】