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023 · 2024-08-06 · 79:38

電商停損後轉進中古屋投資

謝銘元（艾克斯的財經視界）

艾克斯從財經部落客做到最高營收四億的電商，公司虧損後賣掉，轉進房地產。談平台紅利、庫存壓力，以及他選中古老公寓的理由。

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F　想讓錢自己長

這一題：收租的投報率在算什麼

023 謝銘元 的答案023 的艾克斯和 156 的陳侯勳根本不從租金率算：艾克斯以銀行鑑價當基準，買在鑑價以下，租金扣掉利息還是正的就好；陳侯勳每多創造 4,300 元租金，就能向銀行多拿 100 萬。

同一題，別人怎麼答

  • 059藍太太算得最漂亮：一間成本壓在 40 萬、20 個月回本、跟屋主租 60 個月，五年年化 40%。
  • 146陶迪正好拆穿這種算法，40% 以上講的是毛利，沒把自己的時間算進去，扣掉稅務與行政，淨利大概抓 20%，而這一行勞力密集——藍太太自己也說，她每天待在工地到晚上 11 點。
  • 135李婕絲說網路上查得到的區間是 20% 到 40%，她自己也賠過。
  • 157吳淡如把它拿去跟貸款利息比，生蛋的雞至少要高過利息。
  • 097到了 097 她又說台北 2000 年後房價年化約 3%、股市約 10%，房子不是唯一選擇。

這一題的結論同樣是收租，來賓講出來的數字差很多，因為分母不一樣。

這集的 6 個重點

  • 抓到平台紅利艾克斯說他 2012 年就知道 FB 要 IPO、廣告會是變現方式，所以 All in 電商，是台灣第一批投 FB 廣告的人。2014 年簽下 LINE 官方帳號一年 1,000 萬的合約，月營收從 400 萬跳到 1,000 萬以上。
  • 成長太快的庫存坑自有品牌從備料到上架銷售要提早半年下單，營收一往下掉，庫存就變成缺口。庫存成本最高到 1 億，他說要賣四、五億的營收才清得完；再加上 FB 廣告每年大概漲快 30%，現金流轉負。
  • 縮編再賣公司他先縮產品線、清庫存、縮門市，這段持續了四、五年。決定賣公司時，他的用詞是「停損」而不是獲利了結；從談好價格到錢匯進來約 3 個月，他說是因為早就把 ERP 與內稽內控做到可以興櫃的等級。
  • 選房地產的準則新事業一定要越做越輕鬆。他看的是市場長期往上、步調慢、沒被網路顛覆，以及住宅市場法規規定法人不能進，對手是一般老百姓，越專業優勢越明顯。
  • 老公寓與買進就賺他以銀行鑑價當基準，買在鑑價以下；選老公寓是因為市場變化最慢、最有機會買到便宜貨。買下整理後出租，租金扣掉利息還是正的。
  • 當建商的盤算他說房地產找金主、找銀行借錢的遊戲規則對建商有利，所以目標是先做小建商。金主多半是回頭客，一張紙寫幾個重點就能談。

時間軸

點時碼從那一刻開始看。

00:52介紹來賓與主題查理介紹艾克斯是創業超過 15 年的電商前輩，從金融、電商跨足房地產；這集分成過往創業歷程與現在的房地產事業兩塊。
03:09三條路與財經部落格他從高中到大學就想過財務自由，想出股票、創業、房地產三條路；2008 年退伍進金融業，和朋友的讀書會後來變成日更的部落格，很快成為財經部落格第一名，筆名艾克斯用到現在。
06:17中國指數期貨團隊約 2010 年團隊看準中國的股指期貨，前幾年每年穩定獲利三、四十趴以上，後來也在中國發行基金。他不喜歡那邊的狼性與應酬文化，開始找新的創業機會。
08:51抓住 FB 紅利他看國外財經媒體提早知道 FB 要 IPO，判斷網路與電商正要快速成長，All in 電商。早期點擊便宜、廣告每 15 分鐘調一次，每天預算沒有上限。
11:13LINE 官方帳號紅利簽一年 1,000 萬的合約，先向創投募資才敢把一半以上的錢押下去；2014 年 4 月上線後，月營收從 400 萬跳到 1,000 萬以上。
12:34快速擴張的代價營收一路跳到 4 億多後開始掉；創投每年都希望他們 IPO，得一邊長大一邊補 ERP 與內稽內控。員工最高 200 多人，他回頭看覺得人太多、成本太重。
13:36從導購到自有品牌賣機能服飾與健康食品；先賣別人的品牌做導購，第二年開始做自有品牌，要懂工廠、供應鏈與庫存，毛利也隨之拉高。
15:55四種品牌的差別個人品牌、公司品牌、產品品牌、通路品牌各有不同的商業模式與資金需求。他選產品品牌；做通路會碰上 PC home 之類的對手，沒有溢價能力，他說回頭看電商平台可能九成賠錢。
19:16紅利消退與十年總結LINE 推播剛開放時封鎖率很低，兩年後封鎖率五成以上；網路一直換新玩法。他提到公司從 2012 做到 2022，最高營收四億，品牌後來賣掉。
22:38最大挑戰是庫存做機能服飾從布料開始買，下單到銷售要半年，所以必須預測；營收突然下滑時庫存還在進來，成本最高壓到 1 億。
25:32高成長的坑與募資他在踏進這個坑之前，聽過 Lativ 老闆分享類似的事，2015、16 年參訪時就很害怕，一兩年後自己也中了。2014 年他募了 9,000 萬、釋出不到 30%，並說自己最後悔的是現金多的時候沒拿去投房地產。
28:41現金流轉負與縮編銷售不如預期但團隊與庫存的固定成本都在，現金流轉負；主因之一是 FB 廣告每年大概漲快 30%。他縮產品線、清庫存、縮編門市（最多時有 20 間），持續四、五年，最後對自己很沒自信。
31:22決定賣公司太仰賴 FB 廣告，流量變少又變貴，市場不再是成長型。公司做到損平但沒有未來性，他比喻成被套牢的股票，決定停損賣掉。
33:12賣公司的過程他找創投與財務顧問幫忙談，縮到接近損平才開始有人有興趣，至少準備一年。大集團派會計師與律師查帳，他因為原本想 IPO 資料齊全，從談好價格到匯款約 3 個月。
37:03從上課開始學房地產朋友帶他去上房地產課，他第一年花快 30 萬把能上的課都上過，再看書、請教業界專家；先請顧問帶他買了兩次，摸清楚怎麼挑到買進就賺的房子，之後才自己買。
38:21選產業的準則要越做越輕鬆：市場長期往上、數量與金額都在成長、步調慢、沒被網路顛覆。也比較過國外代理、旅遊、寵物、直播電商，最後看上住宅市場沒有法人的競爭優勢。
43:45關鍵優勢與新青安他把房貸視為好的負債，加上槓桿可以拉長到三、四十年。新青安出來後，他半年買了 5 間，屋主開價 1,000 他砍到 750 還成交；一年後開價 1,000 可能成交在 900 多、950。
46:03貸款與在樂居上班一年買 5 間，有找合作夥伴登記，也有自己名下的。那時他在樂居上班，晚上與週末看房、整理房子；這是他第一次當上班族，起因是樂居老闆的第一本書由他的出版社出版。他用樂居專業版的數據判斷多空，說這是新青安出來後趕緊跳進去買的關鍵之一。
50:08研究新產業的方法先從歷史沿革看起：美股抓 1990 年代的原始數據，房地產則買年鑑；再靠金融業老朋友每天寄來的研究報告，抓產業大方向。
52:12為什麼以建商為目標一般新創三年以下銀行不借，房地產只要有專業與人脈就能找金主、找銀行，遊戲規則對建商有利。他想先做小建商，查理則舉新竹的開價與建商成本說明中間的價差。
55:04金主一張紙就夠他早年募資要準備十幾二十頁投影片、半年、還要盡職調查；房地產圈向金主說明只要一張紙寫幾個重點，一年給 10 趴。投資人是回頭客，案子賺錢信任就綁很久。
56:39為什麼選中古老公寓以銀行鑑價為基準，買在鑑價以下就買進就賺；預售屋價格沒有標準。老公寓變化最慢、數量夠多、最有機會撿到便宜貨，都更他當作樂透不算進來。
1:00:17買賣量與長期持有他參與的案子已十幾個，今年因為賣方太少沒買。買了都長期持有、整理後出租，租金扣利息還是正的；他把這件事定義成勝率很高的創業。
1:05:16投資策略的架構先看懂政府、建商、銀行、房仲各自在想什麼，政策有「考古題」可看；核心是資產增值、債務貶值再加槓桿。用付費系統大量篩物件，之後才是談銀行、出價與整修，最核心仍是買到便宜房子。
1:11:27創業者與房子他觀察開店的老闆自己有房子就省租金、長期增值，房子升值後銀行更願意貸款。查理接著說創業者也該學著善用房子，讓事業更穩。
1:15:04回到 15 年前與補充他會對 15 年前的自己說創業是對的路、經驗都會有用。最後他補充房地產門檻沒有想像中高，錢的部分只要專業且信用好就不是問題。

值得記的話

  • 越沒有效率的市場它其實是越有賺錢的機會

    06:33

  • 我覺得網路是一個乘法

    08:51

  • 我的用詞是停損不是獲利了結

    36:48

  • 我會把它定義成一個勝率很高的創業

    1:02:22

  • 創業絕對是一條對的路然後你所有的努力都不會白費

    1:15:19

名詞與人物

艾克斯
謝銘元的筆名，從財經部落客時期用到現在。
無名小站
他早年和朋友寫財經部落格的平台，他說很快成為財經部落格第一名。
導購
他早期賣別人的品牌，靠部落客流量與廣告帶買家過去，後來才轉做自有產品。
通路品牌與產品品牌
前者把自己做成賣別人產品的通路，後者做自己的產品；他選後者，因為通路會直接碰上大平台。
閃電擴張
他形容當年流行的快速擴張做法，他自己的公司營收一路跳到 4 億多、員工 200 多人。
停損
他稱賣掉虧損公司的說法，強調不是獲利了結。
新青安
他口中的房市轉折點；他說新青安出來後判斷房市會大好，半年買了 5 間。
樂居
房地產資訊與實價登錄平台，他在那裡上班，用它的專業版數據判斷行情。
銀行鑑價
他挑中古屋的基準，認為銀行估價保守，買在鑑價以下就是買進就賺。
金主
房地產案子的出資人；他說這圈的金主多是回頭客，案子賺過錢信任就維持很久。

這集沒展開的

  • 他提到房地產找房要用付費系統大量篩物件，查理說節目之前採訪過 Foundi 的 Andy（逐字稿沒有說是哪一集）。
  • 查理自己經營錄音室，也做包租代管與空間營運，說房地產一定會接觸，所以早早就投入。
  • 他提到電商的壞處是平台一直換：文字、圖片、長影音到短影音、podcast，每一波都要重學，這也是他最後選擇不依賴網路的產業的原因之一。

原片標題：房地產真的那麼好賺嗎? 為何年收4億的電商老闆把公司賣了轉戰房地產事業 ft. 艾克斯的財經視界 謝銘元 @xmy1983【#查理的創業化合物】