這一集沒有進首頁的六個處境。筆記照樣在下面：重點、時間軸、原話與名詞。
這集的 6 個重點
- 第一間房是為了方便吳淡如說多數人買第一間不是為了增值，而是為了照顧家人、離家近。她買木柵，是因為祖母年紀大了，那裡離宜蘭最近。
- 寬限期加換銀行木柵那間 1,400 萬買進，起初貸 1,200 萬，寬限期結束銀行要還本金就換一家，房子增值後再多貸。她的算法是只付了 1,400 萬，卻貸出 2,000 多萬。
- 早年的錯誤開局台北第一間買在公墓旁，社區後來出了凶宅，350 萬買、170 萬賣；第二間是竹圍的工業住宅，買的時候沒有相關知識。
- 梅花湖與民宿的代價她接手一間抵押屋整修，改成咖啡廳，賣掉時從 1,500 萬變成 3,000 多萬。但她說那是自己做過最蠢的投資，要洗碗、遇到政策變動，民宿房屋稅還從 4,000 多塊漲到 8 萬。
- 現在的買法是養雞好地區、價格合宜、租得出去，她偏好商鋪與好地段辦公室；不買度假屋，裝潢也不要花太多，因為帶不走。
- 負擔抓所得的四成第一間用寬限期，利息支出不要超過所得的 40%，本金寧願拿去存 ETF；她認為租不如買，因為老了會被房東趕。
時間軸
點時碼從那一刻開始看。
01:01回訪與開場吳淡如再度來訪，說這集要講沒聊到的故事，買房這件事是從悲劇開始、用喜劇收尾。 03:08馬雞豬與騎驢找馬馬是自住，豬是讓資產變大，雞是能生蛋、有現金流；沒錢就先騎驢找馬。 04:24想要自己的空間14 歲考上北一女離家，宿舍 16 人一間，台大又住了 7 年，從此一直想有自己的房子。 13:46宜蘭首購與凶宅第一間在宜蘭，90 萬買，錢大多來自稿費和家教費（存了六十幾萬、貸了約 30 萬），第二年 240 萬賣掉。之後台北那間買在公墓旁，社區出了凶宅，350 萬買、170 萬賣；淡水竹圍那間則是工業住宅。 17:51SARS 買進與通膨前兩間賣掉後，SARS 時買下北科後巷 38 坪的老公寓，當時市中心老公寓一坪 20 萬；她說感受到的是通膨，三十幾年來房價至少漲 5 倍，薪水沒跟上。 22:06木柵起家厝第一間常是真實需求；她買木柵是為了離祖母近，現在還住在那裡。 23:25沒付過錢的房子56 坪、1,400 萬買進，用寬限期、換銀行、增值後再貸，最後貸出 2,000 多萬。 25:44梅花湖的抵押屋買下二胎貸款業者手上的破屋，當地傳她 500 萬買，實際是 1,500 萬，整修另花四五百萬。 30:41咖啡廳與收歸國有改開咖啡廳後景區變熱門，停車場開始收費，政府又要收歸國有，她不敢再回去，把餐廳頂讓出去。 32:44民宿與房屋稅最多時在宜蘭有八九棟房子；民宿沒賺錢，300 坪那棟的房屋稅從 4,000 多塊跳到 8 萬。 36:07賣掉民宿轉做電商賣掉那天是最快樂的一天，梅花湖那棟 1,500 萬買、3,000 多萬賣；實體生意辛苦，她改走成本較低的電商，並重學財報與會計。 38:28現在怎麼買好地區、合宜價錢、租得出去；商鋪與辦公室可隨通膨增值，公司現金流斷裂時能拿去抵押。 40:45淺草的日本房子311 前後買下淺草一棟法拍屋，借日幣利息 1%、租金報酬 8% 以上，被專欄記者寫成傻瓜女作家。 45:23師傅教的一樓店面一樓不會折舊；台北一樓是二樓的三四倍價，日本頂多 1.5 倍。 50:14第一二間房的原則馬住得了、雞租得出去；不買度假屋，第一間靠寬限期、利息不超過所得 40%，租不如買。 52:47弟弟的存股與房子弟弟退休後更寬裕，因為有存股也有收租的房子；自住一間、另一間出租，是她認為的安定結構。 54:05自住房是不是負債她回應羅伯特·清崎「自住房是負債」的說法：美國房屋稅每年至少 1%，房子會養不起，台灣不是這樣。 55:08房貸怎麼抓以雙薪月入 10 萬、房貸 4 萬為例，兩人估計約可貸一千多萬；吳淡如說自己不太會算，建議直接用 AI 或 Google 依現行利率試算。 57:12通勤與裝潢住得離上班近才不會恨它；老屋沒關係，裝潢花太多帶不走，賣時差不了多少。 1:00:07沒跟先生說的工作室SARS 時用 800 多萬買下北科後面那間當工作室，沒告訴先生，後來賣掉加倍以上；先生退休後被她請去日本出差，看到房子清單嚇一跳。 1:03:16房租與核心能力她說自己買的都是雞，36 歲就考慮退休；核心能力是溝通，遇到失敗會回去找要改進的地方。 1:08:27有錢作家換房子一位有錢作家把放在定存的 6,000 多萬拿去買台北精華區的房子；她的邏輯是把現金轉成資產。 1:09:49存股到買馬買雞先存股、再買第一間馬，之後騎驢找馬或以小換大，房租會跟著通膨漲；下集談養雞與海外。 名詞與人物
- 馬雞豬
- 吳淡如在第 157 集講的框架：馬是自住，豬是讓資產變大，雞是能生蛋的收租房。
- 騎驢找馬
- 買不起理想的房子就先買能住的，再慢慢換。
- 寬限期
- 貸款期間只繳利息、不還本金；她的做法是期滿就換銀行再貸。
- 起家厝
- 她對自己第一間長期自住的房子的稱呼，指木柵那間。
- 啞巴兒子
- 她形容房子是不會鬧事、只要選對就靜靜增值或收租的資產。
- 工業住宅
- 她在竹圍買的那種比一般住宅便宜的房子，當時沒有相關知識。
- Peter Mayle
- 她引用他的話：度假屋最快樂的是買它與賣它的時候。
這集沒展開的
- 下一集會談養雞，包括海外房子（日本、美國、越南）要怎麼看，並提到她有三分之二以上的房子在海外。
- 馬雞豬的完整說法在第 157 集；這集是那套框架背後的親身經歷。
原片標題：她一針見血點出房產投資新手盲點：與其把錢全砸在帶不走的東西上，不如買一間位置更好的房子 ft. 人生實用商學院 吳淡如【查理的創業化合物】
