從刷不過漢堡到頂尖房產仲介
Raymond Tsai（南加州房地產仲介）
Raymond Tsai 被開除過、欠過卡債，連一塊多的漢堡都刷不過。他講自己怎麼從那裡爬起來，還有現在錢怎麼放。
重點摘要
- 十九歲就嘗到高薪，也很快跌下來：在手機店做銷售，有一個月拿到一萬美元，那時候十九、二十歲。但態度散漫，升上店長一年後就被開除，轉去銀行當櫃員，信用卡賣得好卻卡在年資升不上去。
- 混了幾年，直到刷不過一個漢堡：2007 年入行就碰上 2008 年次貸風暴。沒人管著，一年賺五萬塊就這樣過，他自己形容是「半死不活」。後來家裡出事、半年沒收入，在麥當勞連 1.1 美元的漢堡都刷不過，才知道自己掉到哪裡。
- 先投資自己的腦袋：讀《巴比倫最富有的人》，又去上房地產投資課，把對錢的想法整個換掉。他說投資自己的人力資本，報酬率比買任何標的都高。
- 靠機率做陌生開發，再篩客戶：他把陌生開發當成機率遊戲——接觸一千個人，可能只有三到五個回你，抓到那個比例就不用在意別人的臉色。定期發訊息、打電話，講的是生前信託、最近房市這些對方用得到的事。客戶累積夠了再設標準篩。
- 借銀行的錢去放大資產：用信用分數借低利的錢，投在旅館、自助倉儲這類商用不動產聯營，股票只買股息貴族，再賣買權收權利金。他說負債不是壞事，通膨環境下好的債反而幫你扛。
- 只買自己真的懂的：他看過比特幣的歷史低點，還是沒進去。認知不夠就重押，跟賭博沒兩樣，而且真的跌下來時抱不住。
時間軸
00:00開場與怎麼認識的Derek 介紹認識多年的好友、加州頂尖房產仲介 Raymond Tsai，兩人是因為委託他處理父母的房子而熟起來的。01:05十六歲回美國念高中Raymond 在美國出生、在台灣長大，十六歲又回美國念高中。沒人管加上語言隔閡，從資優生變成沒有目標。03:07十九歲的一萬美元進蜂蜜傳訊做銷售，十九、二十歲時有一個月拿到一萬美元。但他自己說那是唯一的一個月，人很快就飄了，升店長一年後被開除。08:16銀行櫃員升不上去為了穩定進銀行當櫃員，信用卡賣得很好，卻卡在年資的潛規則升不上去，最後決定全職做房地產。11:37入行就遇到次貸2007 年入行，隔年就碰上次貸風暴，看到九成同業掉單、被洗掉，也看到前輩之前花錢多兇。從此他一直保持警戒。13:40一年五萬的「半死不活」時間自由、沒人約束，舊毛病又回來了。一年賺個五萬塊日子過得下去，就這樣耗了兩三年，也沒想過主動去開發。17:47漢堡刷不過那天家裡出事加上半年沒收入，靠喝酒逃避。在麥當勞買 1.1 美元的漢堡刷不過，卡債也還著，他才正視自己在谷底。20:07開始讀書換腦袋第一本讀到有用的是《巴比倫最富有的人》，之後又上房地產投資課。他說最高報酬的投資是投資自己。21:54持續發訊息這件事Derek 說自己也收過他的訊息，老實講有點煩，但佩服他做得到。Raymond 說每次開口前都先想好一件對方用得上的事再講。26:04從被當司機到設標準早年為了討好客戶，被當成免費司機。他學到要把專業界線劃出來，用標準挑客戶，時間才留得住。28:23時間才是最貴的仲介的價值是幫客戶談到更好的條件、省下時間。客戶量夠了就要敢篩，把力氣留給對的人。31:20做冷門的事會被唱衰兩人聊做自媒體、投入冷門領域時周圍的質疑，結論是得自己信、而且耐得住那些雜音。33:08他的錢放在哪投資組合偏保守：旅館、自助倉儲這類商用不動產聯營，股票只買股息貴族，再賣買權收權利金，另外配置有現金價值的保單。34:56借銀行的錢信用分數好就能借到比市場低的利率，拿這筆錢去放大資產。他認為長輩那套「不要欠錢」在高通膨下反而吃虧。38:47比特幣那次沒跟熊市低點他沒進去。認知不夠就重押跟賭博一樣，而且真的跌下來也抱不住，所以只做自己懂的。43:42抱不抱得住的差別拿郁金香熱跟次貸當例子：泡沫是牛市的常態。同樣的價格，自己做過功課的人抱得住，聽別人講的三萬就賣了。47:45什麼叫財富自由兩人聊財富自由到底是什麼，結論是手上有隨時能再賺回來的本事、時間自己說了算，不是什麼都不做。
值得記的話
名詞與人物
- Raymond Tsai
- 南加州房地產仲介，RT Group 創辦人，幫 Derek 父母處理過房子之後成為好友。
- RT Group
- Raymond 帶的南加州房地產團隊，做長租、短租代管跟買賣。
- 蜂蜜傳訊
- 南加州的通訊連鎖門市，Derek 跟 Raymond 早年都在這裡做過銷售。
- 人力資本（Human Capital）
- 一個人身上的知識、技能跟專業，他認為這是報酬率最高的投資標的。
- 股息貴族（Dividend Aristocrats）
- 連續二十五年以上配息還年年成長的美股公司，他偏好的防禦型持股。
- 掩護性買權（Covered Call）
- 手上有股票的同時賣出買權收權利金，他形容像是把股票當房子在收租。
- 生前信託（living trust）
- 在世時設立、用來安排身後財產的信託，他常拿來當跟客戶開口的話題。
延伸
- 手機店那批人：Derek 跟 Raymond 回想蜂蜜傳訊當年的銷售訓練有多硬，也提到那時候的同事後來在各行各業都做得不錯。
- 不動產聯營（Syndication）：Raymond 的投資組合裡有旅館跟自助倉儲這類商用不動產聯營，屬於機構級的玩法，節目裡沒有展開細節。
- 他自己的房市頻道：Derek 在結尾說會把 Raymond 經營的「地產實驗室」連結放在資訊欄，談加州房地產跟市場分析。
這一集在哪幾條主題裡
不屬於任何一條主題