132 · 2026-05-05 · 77:14
房地產九把刀與談判不說話的心法
陳侯勳（談判大叔）
談判大叔陳侯勳從深圳創業失敗、負債近千萬講起，說明他怎麼在金融海嘯時買房翻身，並拆解選房的九項標準、增貸現金流的算法，以及談判時當被說服者、學會不說話的心法。
這一題：說服靠數字、靠感受，還是靠不說話
132 陳侯勳 的答案132 的陳侯勳走第三條路：金額越大，越用力說服對方心防越高，所以他扮演被說服者、學會不說話。
同一題，別人怎麼答
- 160丁菱娟說職場是價值交換，回答老闆要帶數據、提案準備三個選項。
- 055孫治華把簡報定義成協助決策者下決策，向老闆提案時光是習慣講效益、成本、毛利三個數字就比不講好太多。
- 155范大把成交標準訂在替客戶賺回至少 3 倍。
- 153周震宇卻說大家多半在邏輯上琢磨，情感一樣重要。
- 071謝馨慧早期提案一直講自己多好，客戶的耳朵已經關起來，後來才從「說很多」練到「聽很多」。
- 070李正屹則先問該不該說服：客戶對半砍價時，先回頭想他是不是對的客戶、案子是不是賣太大。
這一題的結論差別在對面坐的是誰：丁菱娟、孫治華和范大面對的是要往上交代的老闆與窗口，需要拿得出去的數字；周震宇和謝馨慧講的是人在做決定之前，先要覺得自己被聽懂；陳侯勳面對的是大金額的對手，李正屹面對的是也許根本不該成交的客戶。
這集的 6 個重點
- 金融海嘯買房翻身深圳創業被團隊請出辦公室後，他負債接近千萬。2008 年前後市場沒人敢買，他說服一位比較有錢的朋友出資，用自己的台灣人身份貸到 95 成，買下深圳市中心的房子，每平方米 1.7 萬人民幣買進，約三年後以 5.3 萬賣出。
- 災難來時 all in他的說法是經濟差的時候是房地產的利多，不用算負債比，只要現金流撐得過未來三年就下手。從 2008 年起，他每次都挑災難來臨時進場，最大的兩次是金融海嘯和 Covid-19。
- 買房要過九把刀定位看強勢辦公區、捷運沿線與步行距離，再看單價、總價、產品類型與社區戶數，最後是買甘蔗中段，以及買完能不能撐三年而現金流不斷。
- 賺的是房貸不是租金他說月租多 4,300 元，就等於能從銀行多取出 100 萬增貸額度，本利和由房客幫忙繳。房價漲了可以再取，三年內拿回頭期款，之後的投資報酬率就沒有分母。
- 不炒房、少賣多持有賺價差的人賣掉後再買回要重付頭期款，會越買越小、越買越遠。他自己儘量不賣，只在商圈轉移或合夥人要變現時才賣。
- 談判要當被說服者金額越大對手越強，越用力說服，對方心防越高。他的做法是扮演被說服者，並學會不說話，讓對方自己猜、自己開價，再自己說服自己。
時間軸
點時碼從那一刻開始看。
36:50產品類型與戶數酒店式公寓不要買，核心區小基地的危老都更案要小心。社區戶數台北不超過 200 戶、新北不超過 400 戶，簡單算法是把城市人口的「萬」拿掉，例如台北 220 萬人口就不超過 220 戶。
值得記的話
名詞與人物
- 九把刀
- 他用來篩選房子的九項標準，從定位、單價、總價、產品類型、戶數，到買進時機與自己的財務。
- 強勢辦公區
- 一座城市工作機會最集中的辦公商圈，台北以內科、信義計畫區為例，選房以它為原點。
- 蛋黃區
- 他把核心地段稱為蛋黃區，往外依序是蛋白區、蛋殼區。
- free money
- 房價或租金上漲後，從銀行增貸取出的額度，本利和由房客的租金負擔。
- 租金投報率
- 年租金除以房價，他認為偏高通常表示房價不動，只有租金在漲。
- 甘蔗中段
- 重劃區不買最前段，等人口、工作機會與配套都進來後再買。
- 酒店式公寓
- 他勸人別碰的產品，理由是業者資金不夠、對管理沒信心，才切成一格一格賣。
- 科目一與科目四
- 房貸的兩種科目，一般人 90% 是科目一，他認為科目四適合長期收租的投資人。
- 二房東
- 向房東租下房子再轉租的做法，他認為獲利關卡在換約，所以要搭配自己持有的房子。
- 獨佔談判桌
- 看上的房子有別人在談時，不競價、先撤，等屋主心態變弱再談。
- 實價登錄
- 他提醒公開的成交價常是半年到一年前的數字，不能當作現在的行情。
這集沒展開的
- 查理說這是頻道第一次聊買房主題，之前聊過包租代管，也聊過銀行貸款與負債觀念。
- 強勢辦公區在其他城市怎麼判斷，以及增貸的資金如何合法運用，這集只點到方向，沒有展開。
原片標題：談判高手都不說話？經手上百億的談判大叔，公開高勝率的談判心法 ft. 談判大叔 陳侯勳【查理的創業化合物】