F 想讓錢自己長
這一題：收租的投報率在算什麼
157 吳淡如 的答案157 的吳淡如把它拿去跟貸款利息比，生蛋的雞至少要高過利息。
同一題，別人怎麼答
- 059藍太太算得最漂亮：一間成本壓在 40 萬、20 個月回本、跟屋主租 60 個月，五年年化 40%。
- 146陶迪正好拆穿這種算法，40% 以上講的是毛利，沒把自己的時間算進去，扣掉稅務與行政，淨利大概抓 20%，而這一行勞力密集——藍太太自己也說，她每天待在工地到晚上 11 點。
- 135李婕絲說網路上查得到的區間是 20% 到 40%，她自己也賠過。
- 023艾克斯和 156 的陳侯勳根本不從租金率算：艾克斯以銀行鑑價當基準，買在鑑價以下，租金扣掉利息還是正的就好；陳侯勳每多創造 4,300 元租金，就能向銀行多拿 100 萬。
- 097到了 097 她又說台北 2000 年後房價年化約 3%、股市約 10%，房子不是唯一選擇。
這一題的結論同樣是收租，來賓講出來的數字差很多，因為分母不一樣。
這集的 6 個重點
- 馬、雞、豬三種用途吳淡如把房子依目的分三類，馬是自己住，雞要能生蛋，租金投報率至少高過貸款利息，豬是靠價差賺錢。她說最怕三種混在一起，最後變成四不像。
- 日本是她養雞的地方她 2010 年起在日本投資，公司在海外借日幣，利率 1%，買商用不動產，投報率約 8 到 12%。高速公路休息站那筆租給 Lawson，簽 25 年，一年 8%。
- 越南是她眼中最好的豬2016 年 1 月進場，胡志明市先漲後賣掉，改買河內 10 間，2024 到 25 年脫手 17 間，最壞也有賺，最好賺到 3 倍多。她選海外市場看人均 GDP 的成長，所以不碰泰國、柬埔寨；她還說碰海外房產，除了自己住的那匹馬，至少要再有 3,000 萬。
- 先買房還是先存股她認為這是偽命題，沒錢的人不用問，有錢的人全都要，而且頭期款總要先存出來。她算 2011 到 2024 年台灣房子總共漲 82%，同期投 ETF 漲 350%、投 0050 漲 320%，但她反問人真的能把錢全放股市嗎。
- 自住房怎麼選她的準則是地點、有軌道交通、選知名建設公司的案子，不挑該區最便宜的。個性也別太孤僻，她自己買過後面有公墓的房子，賠了一半。
- 貸款與父母的錢她說房貸不要超過收入的 40%；父母要幫忙付頭期款不要拒絕，因為光靠自己存股追不上房價。
時間軸
點時碼從那一刻開始看。
02:07開場與來賓背景查理介紹吳淡如 24 歲買第一間房、現在有 100 多間在公司名下；吳淡如說自己踩過很多坑，40 歲就想退休，因為房租已經夠生活。 04:15馬雞豬理論雞是生蛋的，蛋是租金投報率，好雞的投報要高過貸款利息；她說以台灣現在來看沒有什麼好雞，並提到通膨若繼續，錢遲早從股市流到房市。 05:48日本低利借款買雞公司借日幣 1%，買商用不動產，投報率 8 到 12%，扣掉稅和手續費還有 5、6%；休息站租給 Lawson，簽 25 年、一年 8%。 09:08日本公司的節稅她說在日本開公司，公關費與買酒送客戶可以報九成的公帳；投入 1 億台幣，以她的資金成本約 9 年回本一次，過程中要不斷買資產。 12:00好區房子抗通膨日本店面她買過三百多萬台幣的；台灣現在不算好雞，但她說好區的房子可以抗通膨，需要錢時拿去借也快。 13:17第一間房與買錯的一間24 歲在宜蘭買九十幾萬的房子，月租 6,000，第二年醫院以 240 萬買回；後來在台北買的一間因樓下出事成了凶宅，她在 SARS 那時賣掉，換買忠孝東路的房子。 15:19越南這隻豬公司有 20 間越南房子，2016 年 1 月買下當地最大建商的房子；胡志明市先漲，她賣掉改買河內 10 間，2024 到 25 年脫手 17 間，最好賺到 3 倍多。 18:10看人均 GDP 選國家她看人均 GDP 成長挑海外市場，不碰泰國、柬埔寨，緬甸因政變踩錯；越南當時年成長 18%，她等法令開放才進場。 21:19馬是自住的房子她說很多人分不清自住與投資，舉朋友抽到三樓不喜歡就不買豪宅的例子，買店面喜不喜歡不重要。 24:08三種用途不要混三種融在一起就變四不像；也別等雞豬馬三位一體的房子才買；她收日本的房子是拿來收租，雞要養一群。 27:14海外房產的門檻她說碰海外至少要有 3,000 萬，是自己那匹馬之外額外的現金；錢不多就先從自己國家、自己住的房子開始，缺錢時能向銀行借。 28:30先買房還是先存股查理問年輕人買不起房與股市熱；吳淡如說先買房或先存股是偽命題，並舉幫侄子規劃，每月存的錢拆一部分當買房基金。 35:18給查理的買房建議吳淡如就查理的財務結構建議買幾年後落成的預售屋，月付不造成壓力就該買；她提到央行說經濟成長 9.5%，認為通膨會起來，有房的人最撐得住。 37:23熱錢與自住怎麼選她說股市熱錢最後會流到房市，但是流向大家最想住的房子；自住看錢夠不夠、挑喜歡的區域、個性別太孤僻，並說了買到後面有公墓的房子的教訓。 40:15軌道與知名建設公司地點要有軌道交通、適合自己，她住木柵也有漲；選知名建設公司的案子，維護與負責得久，也別選該區最便宜的。 43:39一匹馬一隻雞她說有一匹馬、一隻雞（或那隻雞是豬），人生就永保安康；投資也不能一切從利潤看，她談到被動 ETF 比主動 ETF 更能避開雜訊。 46:17雞與豬怎麼選雞看投報率，豬要看宏觀經濟與 GDP；她說馬來西亞不算好豬也不算好雞；她剛進越南時一平方米 1,100 美金，現在河內新建的預售屋 5,500 美金，但她也說現在講的是高檔公寓，當時是中等公寓。 49:41買房帶來的心安她說 40 歲想退休時，日本公司的房租有 1,000 多萬；曾在銀座買愛馬仕的包，事後發現那不是她的生活目標。 52:01資金與地點她跟年輕人說怎麼存股都追不上房價，父母要幫頭期款別拒絕；重劃區可能要等 8 年，預售屋的價格反映落成後的行情，學區房因少子化不必考慮。 53:34貸款上限與談價房貸不超過收入的 40%；租 30 年房子是別人的，付貸款 30 年是自己的；預售屋現在不二價；幫侄女選一坪 120 萬的房，她用自己薪水 3 萬要付 80 年。 55:23年輕人選屋觀念她說連自己的想法都在變：以前愛一層一戶、雙拼，現在覺得社區大、公設多才理想；附近有沒有飲食街不重要，至少要有 Uber Eats 送得到。 56:43需求力與政策力需求力看這區有沒有人想搬進來；政策力在台灣不用顧慮，因為打房是打所有人，海外則要顧；央行打房要軟著陸，硬著陸會拖很久。 58:14海外的稅與土地所有權她說杜拜在戰事期間買房的人還是很多，因為阿拉伯聯合大公國的稅很低、平均報酬率還有 8 到 10%，而且大部分土地是酋長的，稅不太可能大幅調高；她也反問沒有土地所有權的國家跟有的差在哪，她 2006 年在上海買過房。 1:02:10踩過的坑與買不如租她在北海道賠過 3 間，維護費可能高過殘值；買不如租的算法忘了 30 年後房子還是房東的，也以為租金不變；她自己當房東，對台北的餐廳主廚三年不漲租。 1:06:33房子對 ETF她算 2011 到 2024 年的 13 年，台灣房子總共漲 82%，投 ETF 漲 350%、投 0050 漲 320%；但她反問，人真的能把錢全放在股市嗎。 1:08:07增值空間與養一群雞查理說房子增值出來的空間可以向銀行借出來再投資；吳淡如說養雞要養一群，有了這群雞，金錢上會比較有餘裕。 值得記的話
我是看人均 GDP 啊人均 GDP 的成長是準的
18:10你把三種動物融化成一種你知道它會長什麼樣子嗎四不像
24:08千萬不要相信不久有捷運不久要搬走啊
38:39但是一旦它硬著陸的話我可以告訴你你救十年都救不起來
57:28房地產沒有貴的問題進場也沒有高的問題就看你需不需要還有你錢夠不夠
1:02:58
名詞與人物
- 吳淡如
- 本集來賓，說自己有三十多年的買房經驗，從 24 歲買第一間房開始。
- 馬雞豬理論
- 吳淡如的分類，查理說是她自創：馬是自住，雞是收租，豬是賺價差。
- 好雞
- 租金投報率至少高過貸款利息的收租物件。
- 人均 GDP
- 吳淡如挑海外市場的指標，她說人均 GDP 的成長是準的。
- 中等收入陷阱
- 她用來排除泰國這類經濟成長一直上不來的國家。
- 蛋黃區、蛋白區
- 她與查理用來分台北的精華地段與外圍，蛋黃區指好區。
- 五力分析
- 她看房地產的框架，本集談到需求力與政策力。
- Lawson
- 她在日本買的高速公路休息站的承租方，合約 25 年。
- 0050
- 吳淡如拿來和房價漲幅比較的 ETF。
這集沒展開的
- 吳淡如與查理都說海外房產這集沒聊完，之後再談。
- 查理說房地產的節稅功用今天還沒有時間聊到。
原片標題：通膨一來，哪種物件最保值？讓淡如姐用她交手過上百間房產的經驗來告訴你！ ft. 人生實用商學院 吳淡如【查理的創業化合物】
