買不起房，先看二十年的貨幣寬鬆
一位收入不差卻買不起房的提問者來信，Joe 從二十年的寬鬆貨幣講房價為什麼漲成這樣，也提醒買房要顧好現金流，別假設價格只漲不跌。
主講 Joe 張國洋 · 讀 4 分鐘 · 原片 41 分 · EP364，2023-06-01 看原片 ↗
先知道
節目的題目買不起房不是你的錯！聊聊房價漲成這樣的緣由，讓你搞懂資本市場規則
這集回一封聽眾來信。
怎麼做
根源是二十年的寬鬆貨幣
Joe 認為，大約 2000 到 2020 年全球央行都維持低利率、把大量資金放進市場。日常物價看起來平穩，但貨幣相對於資產一直在貶值，房地產就是最明顯的一種。
用黃金和溫哥華看貶值
1999 到 2000 年黃金 1 盎司大概 270 美金，最近幾乎要挑戰 2100 美金，差不多 7 倍、7.5 倍。Joe 記得 1996 年前後溫哥華有些豪宅大概 160 萬加幣，2020 年聽當地同學說，高價的房子很多是 500 萬加幣。
利率有影響，但不是唯一原因
台灣央行常拿日本當例子，說房價跟利率沒關係。Joe 不同意：同樣 1000 萬的房子，利息 10% 跟 1.3% 的資金成本完全不同，買得起的人就不同。不過日本拚命寬鬆，房價卻沒漲，他也沒找到明確答案。
貨幣貶值不代表房價一路漲
日本房價 20 年沒漲，中國今年因為房地產下修陷入衰退，各地還要看人口、政策，和有沒有人接盤。Joe 認為買方負擔不起時價格終究撐不住，泡沫遲早會破，只是不知道是哪一年。
買房先守住現金流
不要過度槓桿，要撐得過升息、裁員或房價回檔。Joe 舉中國房價跌一半、賣了房還倒欠銀行的故事，也提醒買房之後，換城市工作或創業的彈性會變小。
不是你不夠努力
房子越買越小，自備款是多數人過不去的坎。Joe 的結論是民生議題很難靠政府，自己要搞懂貨幣會越來越不值錢，把錢換成能保值、分散風險的資產。
逐段聽
點時碼直接跳到原片的那一段。
| 02:47 | 讀來信 | 提問者準備結婚，收入一路往上、很早就開始投資 ETF，卻買不起能住一家人的房子；同事靠預售屋和增貸炒房，獲利已經上千萬。 |
| 05:46 | 世代共同困境 | Joe 說這是這一代人共同的困境，根本原因是 2000 到 2020 年全球央行的寬鬆貨幣政策，而且印鈔一直沒造成明顯通膨。 |
| 08:26 | 貨幣對資產貶值 | 物價沒漲不代表錢沒貶，房地產和黃金都看得出來；黃金 20 年漲了差不多 7 倍、7.5 倍。 |
| 09:30 | 溫哥華與外資 | Joe 住過溫哥華，用當地的房價說明漲幅；加上中國經濟崛起，新移民帶現金買房，新加坡也調高了外國人買房的稅。 |
| 12:09 | 日本與利率 | 日本拚命寬鬆，房價卻沒漲，台灣央行因此說房價跟利率無關；Joe 認為資金成本不同，買得起的人數就不同。 |
| 14:01 | 美國次貸危機 | 美國在網路泡沫後降息，房價大漲、很多人過度貸款，2004 年下半年開始升息後還不出錢，最後演變成 2007 年次貸危機。 |
| 15:39 | 要不要買房 | Joe 沒有標準答案，建議可以買，但不要過度槓桿、要留退路；寬鬆是大方向，不代表利率不會升，升息就可能讓房價下跌。 |
| 19:09 | 貶值不等於房價漲 | 法幣會貶值，但單一市場不保證一路漲，日本和中國都是例子；蛋黃區長線相對穩，靠題材炒起來的地方買盤可能忽然消失。 |
| 20:59 | 房子越買越小 | 上一輩買 30 幾坪的三房兩廳，現在多是 25 坪上下的大樓，大家負擔得起的總價大概 1500 到 2500；再漲下去只剩更小的房子和更長的貸款。 |
| 24:01 | 買方撐不住價格 | 任何商品都要有源源不絕的買方，投資客也需要資金；泡沫終究會破，但不知道是今年、明年還是十年後。 |
| 25:21 | 地緣政治與現金流 | 台灣有戰爭風險，房價卻看不出有人擔心；升息走向和打房力道都難預測，手上現金流撐不過短期回檔就麻煩了。 |
| 27:51 | 斷頭風險 | 房貸卡得很緊的人碰到升息，想靠信貸撐只會更危險；Joe 舉中國房價跌一半、賣房後倒欠銀行，以及不繳房貸被標注成「老賴」的例子。 |
| 34:03 | 買房的代價 | 有房有安心感，但想創業或換城市工作時彈性變小，每月房貸也會卡住資金；繼續租屋則要面對搬家和房租上漲。 |
| 36:00 | 不是你弱 | 1000 萬的房子光 20% 自備款就要 200 萬，起薪不高的人第一桶金可能要存 8 年 10 年；Joe 說提問者不是弱，是這 20 年貨幣對資產貶值得太嚴重。 |
| 38:34 | 只能靠自己 | 政治人物很少談民生議題，所以要自己搞懂貨幣會越來越不值錢，把金融商品當成一個整體看，換成能保值、分散風險的資產。 |
原話
名詞與人物
- 量化寬鬆（QE）
- 央行大量放出資金的做法；Joe 提到日本的安倍經濟學就是這條路線。
- 蛋黃區
- Joe 舉信義區、台北捷運沿線為例，認為長線會有起伏但不至於太大的地段。
- 自住客
- 買來自己住的買方；Joe 認為他們的負擔能力決定房價撐不撐得住。
- 斷頭
- 房貸繳不出來、房子被法拍，賣掉還可能不夠還債。
- 老賴
- 中國對還不出錢的人的稱呼，被標注後搭飛機、買高鐵票都不准。
延伸
- 聯準會不會讓利率一直停在低檔：印鈔會推高國債，反對黨會拿來做文章；利率如果已經是零，碰到 COVID 這類衝擊就沒有空間再降。台灣則因為匯率政策，把利率壓在低檔很長一段時間，Joe 認為薪資停滯、房價高漲都是後遺症。
- Joe 常開的玩笑：2000 年拿一億買房子跟買黃金，如果都付現金，買黃金的人到 2023 年也沒有輸。