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059 · 2025-04-22 · 83:45

從女裝電商轉做包租代管的算法

洪怡芳 藍太太 Ruby（一方生活創辦人）

藍太太 Ruby 做女裝電商做到年營收破億，疫情後現金流失血、負債 3,000 萬，轉做包租代管。她把投報率怎麼算、房子怎麼整修、屋主怎麼說服，一項一項攤開講。

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F　想讓錢自己長

這一題：收租的投報率在算什麼

059 洪怡芳 藍太太 Ruby 的答案059 的藍太太算得最漂亮：一間成本壓在 40 萬、20 個月回本、跟屋主租 60 個月，五年年化 40%。

同一題，別人怎麼答

  • 146陶迪正好拆穿這種算法，40% 以上講的是毛利，沒把自己的時間算進去，扣掉稅務與行政，淨利大概抓 20%，而這一行勞力密集——藍太太自己也說，她每天待在工地到晚上 11 點。
  • 135李婕絲說網路上查得到的區間是 20% 到 40%，她自己也賠過。
  • 023艾克斯和 156 的陳侯勳根本不從租金率算：艾克斯以銀行鑑價當基準，買在鑑價以下，租金扣掉利息還是正的就好；陳侯勳每多創造 4,300 元租金，就能向銀行多拿 100 萬。
  • 157吳淡如把它拿去跟貸款利息比，生蛋的雞至少要高過利息。
  • 097到了 097 她又說台北 2000 年後房價年化約 3%、股市約 10%，房子不是唯一選擇。

這一題的結論同樣是收租，來賓講出來的數字差很多，因為分母不一樣。

這集的 6 個重點

  • 租下沒人要的房子，整修後轉租她拿的是在 591 上租不出去的房子。舉例松山車站附近一間 15 坪的電梯大樓，屋主原本以 8,000 塊租給人當倉庫，她以 1 萬 2 租下，花大約四五十萬整修，再以 29,800 租出，租客一次給 14 個月。
  • 投報率的算法她抓 20 個月回本，一間賺 2 萬、成本盡量壓在 40 萬，跟屋主租 60 個月，算出 200%，五年年化 40%。她另外拿 500 萬比較：買房、扣掉仲介費與稅後剩 740 萬，同樣的錢做十間包租代管五年是 1,200 萬。
  • 被逼出來的轉行女裝做自己的版，一個顏色要 200 件，從 5 件變 40 倍，金流卡住；日本市場遇到日幣大貶。現金流每月淨流出 50 萬，嚴重時 150 萬，她說這次失敗負債 3,000 萬。包租代管一開始就是為了活下去。
  • 女裝的邏輯搬進裝修女裝週週上新，她就讓房子也週週上新。第一次裝修 45 天，後來縮到 20 天；她說同行一年做 4 個案子，她們一年做 40 個。
  • 起步小、手要髒手上 100 萬，三四個月做了十間；第一間只花 12 萬，第二間 20 萬，第三間 22 萬。她每天待在工地到晚上 11 點，跟師傅學水電與裝修。
  • 失敗就右轉她把兩次失敗都看成繞路，反問的不是憑什麼翻身，而是憑什麼活到現在。結尾她說這行靠的是時間與關係，租客與屋主會互相介紹。

時間軸

點時碼從那一刻開始看。

01:16來賓與主題查理介紹藍太太：做過露比午茶，三四年前開始做包租代管，IP 從 Ruby 變成藍太太。查理自己的錄音室也是一種包租代管。
03:06為什麼看好這門生意查理提到將近 200 個房東、800 個房客、200 個空間。租金按月進來，比電商更能累積、節奏也沒那麼卷。
05:54四歲就做生意屏東夜市長大，小時候家裡擺套圈圈攤，四歲媽媽坐月子，她就跟爸爸去做生意。
07:43英文與女裝起家大學聯考英文只考 12 分，後來託福從 12 分考到 102 分，錄取紐約的學校，出國前確診腫瘤沒去成。剩 5,000 塊開始批貨，做女裝，一年做到雅虎拍賣女裝前十名。
12:05轉租的第一筆額外收入搬家時把家具家電一起轉租，每月多收幾千到一萬塊，她覺得是穩定的收入。
13:07疫情前後踩的坑堅持做自己的版，一個顏色 200 件，金流卡住；錢都壓在貨上；日本營收一年三四千萬，碰上日幣大貶。
14:39現金流失血與轉行每月燒掉一台車的錢，她想賣房換小一點的來省現金，媽媽卻要她退掉買屋、把錢拿去救公司。她改想靠轉租分擔壓力，封城期間問了兩三間就有屋主願意交給她。
17:02女裝邏輯搬進空間週週上新、快時尚的節奏用在裝修，工期從 45 天縮到 20 天，一年做 40 個案子。
20:21電商多撐兩年中小企業想收也收不掉：銀行每年檢視額度、員工與 VIP 會員要安置。她也談到失敗時要面對「我現在是誰」。
23:56包租代管的好處剛需、租約一簽 12 個月起可續到 24、36 個月，建置一次收很多次；租客說住進來有家的感覺。
26:15增值不是炒房用 Costco 牛肉與牛排店比喻：她拿的是租不出去的房子，整修加服務才增值。價格和價值對不上，租不出去就是泡沫。
28:07松山 15 坪的案例8,000 塊的倉庫變 29,800 的兩房一廳。拆成兩個房間，兩人合住每人一萬多。
31:28投報率公式20 個月回本、租 60 個月，算出 200%，五年年化 40%。她說投報率 40% 的創業其實不多。
33:31500 萬買房 vs 做十間買 2 千萬的房子：頭期款 400 萬，賣掉扣約 200 萬後剩 740 萬；十間包租代管五年 1,200 萬，還可以再轉一輪。
37:56屋主收回怎麼辦屋主知道她們要賺價差，合約公證、寫明不能提前終止，違約就告；她說法律其實很保護租客。查理說他們的錄音室也是一簽至少五年。
40:36怎麼從零滾起來100 萬先做十間，第一間只花 12 萬。每天在工地到 11 點，做到第二十幾間才找第一個員工，同時還在做露比午茶。
44:40說服屋主這是重信任的生意：懂稅法、懂裝修能替屋主省一半以上，並且對自己的價值有信心，不用覺得是在占屋主便宜。雙北空屋 20 萬戶，她做了 4 年 200 戶。
48:34所有權與經營權分開日本、美國、德國都把持有和經營拆開；台灣屋主年紀大、屋齡高，整修動輒 200 萬就乾脆放著。再談政府整頓與租屋補貼。
53:02品牌的三塊版圖她認為這行像賣車、賣珠寶，最後會剩幾個龍頭品牌，她真正想做的是加盟。現在分成自己經營、線上課程、加盟三塊；做課是為了把餅做大，她說做了 4 年市佔才 0.1%。
58:12拿房前先打分數開發評量表有幾十項，低於 60 分建議不要拿；高於 100 分的案子一天 30 人看 5 間房。風險可以投保，施工與軟裝也模組化。
1:02:03共生住宅與數位游牧談共生住宅：外國租客與數位遊牧要能煮飯、有交誼廳、像家的空間。查理也提到藍太太有學員自己住一間、其餘分租，等於不用付房租。
1:05:50憑什麼站得起來她回顧生病、疫情、判斷失誤，說問題不是憑什麼站起來，而是憑什麼持續往前走。
1:08:09失敗是右轉先生一句「你成功了」讓她回頭看自己；負債 3,000 萬那次很痛，但電商與供應鏈的思維讓她做包租代管更順。
1:13:18累積性與營收露比午茶花五六年破億，這個行業一年多就破億。查理問今年是否上看 3 億，她說應該不止。
1:15:22跟電商的差別她點出三項：產業速度慢、剛需、政府紅利。以前像開 F1，現在像開在台北街頭。
1:17:09時間與關係租客會介紹租客，屋主會介紹屋主。查理補充環境與空間會影響人的狀態，這也是他做錄音室的出發點。

值得記的話

  • 其實增值跟炒房我覺得這是完全不一樣的

    29:26

  • 這真的是最重要的就是你要對於你的價值是很清楚認同的

    45:40

  • 但是你就是多翻幾個牌你就會找到好牌

    46:59

  • 不是叫做憑什麼我能翻身而是憑什麼我能活到現在

    1:09:58

  • 我們就是把關係做好然後服務做好時間久了我們一定會是贏家

    1:17:55

名詞與人物

包租代管
向屋主租下房子，整修後再分租或轉租給房客，賺中間的價差；屋主不用自己管。
房地產訂閱制
一方生活對包租代管的說法；查理的理解是每月收租金，自己是 Netflix，不是 Netflix 用戶。
露比午茶
藍太太先前做的女裝電商，她說花五六年做到破億。
一方生活
藍太太現在的包租代管品牌，她想把它做成業內龍頭，再開放加盟。
20 個月回本
她的選案門檻：一間賺 2 萬、成本盡量壓在 40 萬。
開發評量表
拿房前替物件打分數的量表，低於 60 分建議不要拿。
持有權與經營權分開
她說日本有六到七成由包租代管公司經營、台灣仍是屋主自己管，這是她看到的市場空間。
共生住宅
查理夥伴的做法：房客之間彼此認識，成為朋友，退租時也會介紹朋友來。

這集沒展開的

  • 查理提到先前訪過的陳修平（[058](058-course-and-short-video-operator.md)），以及談網路生意底層邏輯的雪倫姐（[052](052-traffic-mindset-ecommerce.md)），用來對照從電商轉進傳統產業的節奏差異。058 裡陳修平舉的包租代管短影音例子就是藍太太。
  • 結尾查理提到陳宗賢那集（[051](051-ceo-perspective.md)）講過「樂觀才會成事」，邱強那集（[056](056-zero-error-thinking.md)）講過「能力等於認知乘上精力」。

原片標題：如何從負債3000萬到年收破億？包租代管女王揭秘房地產訂閱制商機！ft. 一方生活 創辦人 藍太太 Ruby 洪怡芳【查理的創業化合物】@Oneplace_living