156 · 2026-07-17 · 76:17
房地產槓桿：增貸、本金回收與談判
陳侯勳（談判大叔）
談判大叔陳侯勳二訪，拆解增貸、科目一轉科目四，以及買低拿回頭期款的算法，也談買方規模換來的議價力，及被九個仲介圍住怎麼談。
這一題：借錢是放大器還是絞索
156 陳侯勳 的答案156 的陳侯勳是全節目最敢借的人，災難來時 all in，增貸出來的錢對他來說是 free money。
同一題，別人怎麼答
- 094 Allen 也把企業貸款當槓桿，借 100 萬進貨、毛利 20% 就賺 20 萬，利息對生意微不足道。
- 029侯玳粱靠信用狀讓八億額度撐起二十四億的生意，而那八億多基本上都是他個人擔保。
- 141阮慕驊站在另一邊：早年融資遇上股災，300 多萬賠光，從此主張不能一次 all in。
- 130秦嗣林把這條線畫得最清楚：當鋪是拿資產借錢，錢莊是拿明天借錢。
這一題的結論兩邊其實沒有在爭要不要借：Allen 的錢借去進貨、侯玳粱的錢綁著客戶訂單、陳侯勳的增貸有房客的租金在繳，借來的錢都有一筆會回來的收入對著；阮慕驊融資買的股票沒有。
陳侯勳 也出現在這一題：收租的投報率在算什麼
156 陳侯勳 的答案023 的艾克斯和 156 的陳侯勳根本不從租金率算：艾克斯以銀行鑑價當基準，買在鑑價以下，租金扣掉利息還是正的就好；陳侯勳每多創造 4,300 元租金，就能向銀行多拿 100 萬。
同一題，別人怎麼答
- 059藍太太算得最漂亮：一間成本壓在 40 萬、20 個月回本、跟屋主租 60 個月，五年年化 40%。
- 146陶迪正好拆穿這種算法，40% 以上講的是毛利，沒把自己的時間算進去，扣掉稅務與行政，淨利大概抓 20%，而這一行勞力密集——藍太太自己也說，她每天待在工地到晚上 11 點。
- 135李婕絲說網路上查得到的區間是 20% 到 40%，她自己也賠過。
- 157吳淡如把它拿去跟貸款利息比，生蛋的雞至少要高過利息。
- 097到了 097 她又說台北 2000 年後房價年化約 3%、股市約 10%，房子不是唯一選擇。
這一題的結論同樣是收租，來賓講出來的數字差很多，因為分母不一樣。
這集的 6 個重點
- 十年平均投報率超過 51%陳侯勳說自己過去十年房地產的平均投報率超過 51%，差不多是年化 51%。他同時提醒，除了這兩年的股市，有人跟你講超過 20%，99.99% 都是詐騙或資金盤；房地產做得到，靠的是合法的大槓桿，通常有 5 倍。
- 4,300 元租金換 100 萬30 年期、利率 3% 的 100 萬房貸，每月本利和差不多 4,300 元。他的算法是反過來看：每多創造 4,300 元租金，就能向銀行多拿 100 萬，因為有租金支撐，那筆負債對他來說就是 free money。
- 買低、增貸、本金回收房子買在市價八折左右，增貸出來的錢大約等於頭期款，本金一拿回來，投報率就是「無限大」。查理用 1,000 萬的房子、800 萬買進舉例，算出可以增貸 160 萬，陳侯勳點出這正好就是頭期款。他也說科目四的門一直在關，要先把科目一還清才能轉。
- 規模換議價力他說自己今年有 1,500 間要買，所以一次談一棟，甚至談建商未來 3 年的案子；銀行也因此願意給好條件。頭期款不夠，他列了三條路：建商代付、建商讓頭期款分期（最長談到 10 年）、換一家願意貸的銀行。
- 談判桌上先沉默他講內湖那次被兩位店長和九個仲介圍住的經過。他的做法是不急著回應，擺出最放鬆的姿勢盯著對方，等對方先開口；他的說法是談判不是講道理，要先影響對方的動物性。
- 不要覺得自己不配他說許多學員以為年收入兩三百萬就到頂。他拿職場和投資的難度曲線對比，說自己從 600 萬跳到 2,000 萬，難度遠低於當初 100 萬到 200 萬那一步。
時間軸
點時碼從那一刻開始看。
值得記的話
名詞與人物
- 九把刀
- 陳侯勳第一次上節目（第 132 集）談的選屋標準，這集當成前提：照它買到的房子不容易跌，買價也偏低。
- 增貸
- 房價上漲、貸款還了一部分之後，向銀行再多借出來的錢。
- 科目一／科目四
- 科目一指購置型房貸（買房時同時發生的貸款），科目四指理財型房貸（已有房子再辦的貸款）；陳侯勳說科目四不受央行成數管制。
- 寬限期
- 只繳利息、不繳本金的期間；陳侯勳說科目四一開始大概給 5 年，只要不遲繳就能展延，最長 20 年。
- free money
- 陳侯勳對增貸領出來的錢的稱呼：表面上是負債，有租金支撐之後等於自由現金。
- parking
- 他建議把增貸出來的錢先放在 0050、台積電這類較安全的標的，再做套利。
- 蛋黃區
- 他用來稱呼地段安全、不容易下跌的區域，不該買的則叫蛋白區、蛋殼區。
- 餘屋
- 建商蓋好卻沒賣掉的房子；他說這兩年是建商最悲慘的時候，所以談得到好條件。
- 薪轉客／自營商／資產客
- 他說銀行把貸款客戶分成三種：領薪水的、自己當老闆的、沒有薪資但有資產的。
- 動物性
- 他的談判觀：人先有動物性的反應，再影響情緒，最後才影響思考，所以要先影響對方的動物性，而不是講道理。
這集沒展開的
- 這集以陳侯勳第一次上節目（第 132 集）談的九把刀與增貸為前提，節目一開始就建議沒聽過的人先聽那一集。
- 節目裡說這集錄於 2026 年 6 月；陳侯勳也說貸款政策一直在收緊，聽到時可能又改了。
原片標題：有錢人一次投資就能同時養出兩三個部位？讓談判大叔告訴你有錢人如何透過反覆質押、借出，放大資產槓桿 ft. 談判大叔 陳侯勳【查理的創業化合物】