房市轉冷，工程師怎麼買房
陳陳侯勳來賓 · 談判大叔
YouTube 標題：EP223 | 工程師在這個時代能輕鬆買房嗎？ Feat. 談判大叔陳侯勳
央行限貸令之後，談判大叔說建商的壓力已經浮上檯面，買方反而握有籌碼。他從房貸結構、殺價技巧一路講到預售屋的談法，主持人的提問都貼近一般上班族。
重點
- 房價其實已經在跌談判大叔說，建商不會對外降價，只會私下讓價給一次買幾十戶的大戶。他預期今年下半年開始，撐不住的建商會對一般買家公開降價。
- 賺的是房貸，不是租金他用 100 萬、30 年、3% 的房貸算出月付 4300 元，主張只要租金剛好蓋過這筆月付，房子就能每兩三年拿出一筆 100 萬的現金。
- 炒房和長期持有是兩回事賺價差的人最怕賣不掉，也最容易被稅制和打房政策卡死；他主張盡量只買不賣，買會養你的房子。
- 談判要當被說服的人越急著說服對方，越是在洩漏自己很想要。他的做法是先準備三個低於底價的假底價，要價兩次才放價一次，並且擺出隨時會走的姿態。
- 現在不是賣房的時間點他認為一到三月有過一波小回春，四月門已經關上，比較好的賣房時間是 2028 年。要撐現金流可以改辦理財型房貸，最長有 20 年寬限期。
- 預售屋要找負責人談說要買五、六間，請代銷的負責人出面，因為讓價的幅度是跟著職位走的；收尾時再說家人比較喜歡隔壁的案子，讓對方想先成交一間。
時間軸
| 03:00 | 開場與題目抹布說自己只買了自住、沒在投資房地產；去年限貸令之後買房話題冷掉，這集請談判大叔來補專業。雪柔、Letitia 也各自說了買房經驗。 |
| 08:58 | 疫情那年簽約抹布回頭講疫情期間簽約，利率很低、服務費壓得很低，但當時大家都不敢買，疫情一穩定房市就爆發。 |
| 11:31 | 房價已經在跌談判大叔說房價沒跌是錯覺，建商只會私下讓價給大戶；今年下半年起會有建商撐不住，轉而對一般人降價。 |
| 14:01 | 限貸令的衝擊他認為這次限貸令的影響是十年來最大，央行管制越來越細，錢流不進建商口袋，建商比以前更難撐。 |
| 16:22 | 貸款與寬限期買房多半開槓桿，貸款好不好貸是房市的風向。談判大叔說有銀行還能貸到 20 年寬限期，只繳利息；一位主持人接著說現在的觀念是房貸最好永遠不要繳完，談判大叔說概念沒錯。 |
| 19:21 | 賺房貸不賺租金以 100 萬、30 年、3% 的房貸月付 4300 元為例，說明租金剛好蓋過月付，房子每兩三年就能拿出一筆 100 萬的現金。 |
| 22:18 | 房東與炒房客賺價差的人被各種稅制盯著，他說身邊最強的炒房客平均撐不過 10 年；最大的陷阱是賣不掉，資金周轉不過來就破產。 |
| 24:26 | 降價要有技術現在出來買的都是老手，賣方一降價，買方反而更慢談、讓你焦慮。沒設計過的降價只會被買方一面倒壓價。抹布接著講自己買房時屋主隔了一個月主動來電。 |
| 27:13 | 當被說服的人談判大叔舉內湖的例子：屋主開價 55 萬、買方出 53 萬不賣，最後他以 40.8 萬買到。重點是離開的姿態，不要急著說服對方。 |
| 30:52 | 底價與要價放價底價不能對任何人說，上場前準備三個假底價慢慢放；要價是進攻、放價是防守，要價與放價至少 2 比 1。仲介翻白眼也無所謂，肯下斡旋的買方是稀有的。 |
| 34:03 | 該不該賣房一到三月央行短暫把決策權交還銀行，是賣房的小回春；四月門已關上，他建議今年先不要賣，比較好的賣房時間是 2028 年。 |
| 35:06 | 理財型房貸房貸分購房貸款（科目一）與先有房子再抵押的理財型房貸（科目四）；央行管的是前者。要撐現金流可以辦科目四，最長 20 年寬限期，利率約 3%，每月支出約少三分之二。 |
| 37:48 | 英國的做法Letitia 說英國只有第一套能算自住，第二套起一律當出租房，走 20 年只繳利息的貸款，到期一次繳清或轉貸；Letitia 之前的房東十年內從兩位房客變成二十位。 |
| 39:45 | 好負債與高薪陷阱談判大叔說越辛苦的上班族越拼命還貸款，越有錢的人越拼命借；高薪工程師常一間接一間買自住房，壓力大到不得不繼續加班。該買的是會養你的房子。 |
| 41:54 | 只買不賣買房團一定會有，但炒房是慢性自殺。他主張學會只買不賣，在盡量不賣房子的前提下讓時間與財富倍增。 |
| 43:52 | 沒頭期款也能買針對「第一間就很難」的疑問，談判大叔說急錢的賣方會接受特殊付款方式，他正在談的台中建案有建商主動說兩成頭期款由建商出，並舉富邦曾推 120% 成數貸款為例。 |
| 46:52 | 今年是買方的年他說規則會隨時間改變，今年對建商很慘，買方手上的 100 萬有時能當 1000 萬用；經濟好時央行下手不軟，越接近年底賣方越軟。 |
| 50:14 | 股市與房市雪柔的直覺是股市好錢會往股市走；談判大叔說兩者沒有固定因果，要看央行的態度，放寬貸款時股市賺的錢才會進房市。 |
| 52:06 | 預售屋談法說要買五、六間，請代銷負責人出來談，因為每一層級的讓步幅度是固定的；最後再說家人比較喜歡隔壁，讓對方想先成交一間。也要先確認兩個建案是不是同一家代銷。 |
| 58:39 | 多戶要多繳稅有聽眾問持有多戶多繳稅是否划算，談判大叔答非常划算，稅只占獲利的少數，收租的投報率是多數金融產品比不上的。 |
| 1:01:09 | 收尾心得主持人說買房跟找工作一樣，先花時間觀察，條件出現時準備好的人先有機會；大家都不看好的時候，好機會才會出來。 |
| 1:03:24 | 買房的學習曲線談判大叔說加薪是 500 萬到 800 萬到 1000 萬越來越難，房地產則是第一間最難、後面越來越簡單，並說工程師要買 10 間房子是容易的。 |
值得記的話
「你賺的不是租金，你賺的是房貸。」19:21
「你要當一個被說服的人，你不是要去說服他。」28:22
「談判中你親口說出口的數字你終將失去。」30:52
「第二個技術就是要價是進攻，放價是防守。」31:48
「經濟差的時候是房地產的利多，經濟好的時候是房地產的利空。」48:37
名詞與人物
- 談判大叔陳侯勳
- 本集來賓，自述一次買幾十戶、長期有一群收租房東一起買房，主講買房談判。
- 限貸令
- 央行收緊房貸的管制；談判大叔說這次是十年來影響最大的一次。
- 寬限期
- 只繳利息、不繳本金的期間；談判大叔說最長可到 20 年。
- 科目一
- 談判大叔的說法，指買房時同時發生的購房貸款，央行管制的就是這一類。
- 科目四
- 先有房子再抵押借出的理財型房貸；談判大叔說央行管的是科目一，不是這一類。
- 假底價
- 準備三個低於真正底價的價格，慢慢放給對方，把對方的報價往下拉。
- 要價與放價
- 向對方要價是進攻、自己出價是防守，要價次數至少要是放價的兩倍。
- 斡旋
- 買方向仲介表示購買意願並出價；談判大叔說願意下斡旋的買方在市場上很稀有。
- 炒房客
- 靠賣出賺價差的人；談判大叔把他們和長期持有收租的房東分開看，認為前者風險高。
- 代銷
- 預售屋的銷售窗口，內部層級分明，每一層的讓步幅度固定。
- free money
- 談判大叔對「租金蓋過房貸月付後，房貸額度可定期拿出現金」的說法。
延伸
- Letitia 提到英國第二套房起算出租房、可走 20 年只繳利息的貸款，可以和談判大叔講的台灣理財型房貸寬限期對照著看。
- 談判大叔說他正在談台中的幾個建案，建商主動開出頭期款由建商負擔的條件，但沒有說明細節。