科技人買房，先過貸款這關
徐徐佳馨來賓 · 所長
YouTube 標題：EP247 | 當房地產遇到AI浪潮！科技人買房與資產重配置策略 Feat. 徐佳馨所長
徐佳馨從房價為何一路漲說起，談北士科、重劃區，再講銀行放款與央行管制怎麼卡住買賣，最後給科技人買房的實際建議。
重點
- 這一波漲得比以往廣徐佳馨說早年的多空循環只漲精華區，漲到淡水就差不多要回頭；這一輪不只漲過淡水，連基隆和中南部都漲了。以前一個循環約 10 年、多頭 2 到 3 年，這次一拉就是 20 幾年。
- 利率低加稅制偏鬆資金找去處，房地產是台灣人最熟悉的選項。徐佳馨說過去的稅制適合投機，稅改前大安區的老公寓辦自用，一年房屋稅加地價稅大概不到一萬塊。租屋政策沒有配套，居住成本不能太高，稅也就拉不上去。
- 北士科靠產業撐價北士科是台北市最後一塊大型重劃區，建商好取地，加上 NVIDIA 進駐，大家更有信心。用徐佳馨的話說，房地產要不是有人墊著，就是有錢墊著。
- 貸款才是現在的關卡銀行法對房地產放款占比有上限，存款又流向股票，銀行因此挑客戶、調高利率。再加上央行的管制，換屋、全款買再抵押借出都沒以前容易。
- 賣房比賣股慢股票賣掉兩天就有錢，房子要掛一段時間，還可能卡在買方貸不到款。徐佳馨說 2024 年第三季選擇性信用管制上路後，股房聯動就斷了。
- 徐佳馨給科技人的建議在能力所及的選項裡買相對好的那間，貴一點就捏一下；貸款要趁收入最高、銀行最看得起你的時候借。至於房貸利率，徐佳馨認為不會升到 5%，大概在 2% 到 3% 之間，頂多在 2.5 到 3.5 擺盪。
時間軸
| 03:09 | 開場與題目抹布宣布題目：房地產遇到 AI 浪潮，科技人買房和資產配置怎麼想。他說很多人覺得房地產的錢拿去炒股比較快，貸款限制也變多，台灣利率仍在 2% 到 3%，美國房貸利率則走高。 |
| 05:03 | 主持人近況主持人輪流自我介紹，一位主持人想換大一點的房子，但換房等於要買第二間。Letitia 人在歐洲，利率 2 到 5 年重新調一次，羨慕台灣利率低，看到台灣房價又釋懷了。 |
| 08:15 | 台灣房價有多不正常徐佳馨說去瑞士看到鄉下房價跟台北差不多，挪威臨海大別墅折合台幣 1500 萬。台南透天以前五六百萬，現在隨隨便便好幾千。 |
| 10:55 | 這一波漲得不一樣以前只漲精華區、漲到淡水就是最後一棒，這次漲到基隆和中南部。台北和高雄 30 年前房價差不多；SARS 之前房地產已連續低迷 13 年，後來靠降息和優惠房貸拉起來，一拉就是 20 幾年。 |
| 13:55 | 淡海與三鶯淡海有輕軌和淡海大橋，交通解套了；市區太貴，預算 1500 萬上下想買三房加車位，雙北大概只剩淡海選得到較新的房子。三峽新案已推到六七十萬，鶯歌約四十萬上下，屋齡舊的二十幾萬還找得到。 |
| 15:31 | 為什麼會漲利率低讓資金找去處，稅制和不動產規範適合投機，房屋稅低到爆。美國的稅約是房價的 1% 多。租屋政策沒配套，居住成本不能高，稅就拉不上去。 |
| 18:23 | 北士科為什麼貴北士科是台北市最後的大型重劃區，重劃區好取地、規劃整齊；指標建商先買地，其他建商跟進。NVIDIA 進駐後大家更放心，但淡海、林口也有過重劃區翻車的例子。 |
| 23:25 | 誰是你的鄰居徐佳馨認為鄰居是 NVIDIA 或 Google 確實對房價有支撐：房地產要不是有人墊，就是有錢墊，少子化之後跟有錢人在一起的地方還是有需求。聊到大同區，那裡藏著不少隱形富豪，大稻埕早年是台北最繁榮的區域。 |
| 25:48 | 豪宅線與換屋難豪宅線多年沒有放寬，建商為了壓總價，就把坪數做小。換屋小換大要面對貸款限制和更高的月付，市場上又找不到理想的三房，還聽說有案子宣稱 18 坪做三房。 |
| 29:17 | 美國鎖利率與台灣升息美國人鎖在 2% 到 3%，不想換成 6% 到 7%，換房比重下降。台灣央行不升息有苦衷，中小企業有借款，但通膨在升；有一說第四季理監事會可能升息半碼或一碼。 |
| 31:27 | 銀行為什麼放不出款銀行法 72 條之 2 限制房地產放款占比，存款又跑去買股票，聽說很多銀行到 28% 就先煞車，改挑優質客戶。台中有個案例：豪宅認定看銀行鑑價與成交價取高的，銀行只看成交價（舉例的數字是成交 3800 萬、鑑價 4300 萬）就照非豪宅放款，被罰 100 萬。現在申請房貸大概 2.8% 起跳。 |
| 36:01 | 央行放寬與大交屋潮建商端的 18 個月限期開發暫時取消。徐佳馨說央行擔心供給爆量：2019、2020 年左右買的預售屋，交屋一路排到 2029 年，有的蓋 8 年 10 年。市場上還有鬼兩房和客廳暗、房間亮的格局。 |
| 40:11 | 貸款管制與全款買房高雄學區新案排隊像買 iPhone，貸款卻貸不出來；第三戶以上貸款只剩三成。全款買再抵押借回，有銀行要隔一年甚至三年才肯借，換約給配偶讓名下沒房的人有一間，但不建議。 |
| 42:52 | 房市像糖尿病、股房聯動現在的房市被比成得了糖尿病，不能再亂吃，要再像以前那樣大爆發不容易。徐佳馨說股房聯動以前隔兩到三個季度就會反應，2024 年第三季選擇性信用管制後被截斷；連業務議價時都跟客人說，賣一賣去買台積電賺得更多。 |
| 47:11 | 賣房比賣股慢股票賣掉兩天就有錢，房子市場好時銷售天數約三個月，加過戶，拿到錢可能是四個月後，現在還有貸款塞車。央行取消換屋的 18 個月，好房大家搶，差的賣不掉。 |
| 49:47 | 新青安 3.0前三年利率 1.775%，是目前市場上沒有的，但本人、配偶、未成年子女名下都不能有房。夫妻可以用年收較低的一方名義申請。徐佳馨認為 2023 到 2025 年已經漲一大波，接下來更大的漲幅不容易。 |
| 51:40 | 給科技人的買房建議買相對好的，太差的以後沒人要。有朋友想等十幾二十年後少子化再買，徐佳馨提醒要趁收入最高、銀行最看得起你的時候貸款；50 歲貸款沒有 30 歲好貸。以 60 歲計程車司機買基隆為例，工作、年紀、地點三項都不利貸款。 |
| 56:53 | 利率與房價展望房價太高是根源，政府大概也不會讓房價下來，所以持有房子的、建商、買房的人都痛苦。徐佳馨不認為房貸利率會升到 5%，頂多在 2.5 到 3.5 擺盪，建議在能力所及裡買相對好的，之後像買 ETF 一樣乖乖繳貸款。被說是炒房幫兇，徐佳馨回：就算是幫兇也不是主謀，主謀是堅持賣高價的屋主。 |
| 1:00:35 | 聊天室：老公寓都更有網友問新北老公寓還有沒有都更機會。徐佳馨說房子能蓋多高跟臨路寬度有關，台北市商三一坪地可蓋 5.6 坪、住三 2.25 坪；新北捷運出口 300 公尺內可加速，可打 1999 問當地都發單位。 |
值得記的話
「早年的循環喔大概率就是只長精華區然後漲到外圍的時候大概就知道要下去了」11:13
「我覺得房地產就兩件事可以把它墊起來，一個要不就人人把它墊起來，要不就錢把它墊起來」23:56
「接下來要有更大的漲幅我的看法是不太容易」51:40
「你收入最高或者是銀行最看得起你的時候去借錢」52:30
「我們就算是炒房幫兇但我們絕對不是炒房主謀好不好」59:47
名詞與人物
- 徐佳馨
- 本集來賓，住商的所長，大約 2005 年入行。
- 北士科
- 徐佳馨說是台北市最後的大型重劃區，NVIDIA 進駐後房價更受矚目。
- 重劃區
- 徐佳馨說建商好取地、規劃整齊，生活品質比舊市區好。
- 豪宅線
- 豪宅認定的總價門檻；徐佳馨說多年沒有放寬，建商為了守住總價就把坪數做小。
- 選擇性信用管制
- 央行對房貸的限制；節目提到第三戶以上貸款只剩三成。
- 股房聯動
- 股市漲、房市跟著動；徐佳馨說以前約兩到三個季度內會有反應，2024 年第三季後被截斷。
- 銀行法 72 條之 2
- 徐佳馨解釋的是銀行對房地產放款占比的上限。
- 大交屋潮
- 徐佳馨的說法：2019、2020 年左右買的預售屋，集中在接下來幾年交屋。
- 鬼兩房
- 徐佳馨說建商十幾年來都蓋兩房，格局太小或不好用，市場上沒人要。
- 新青安 3.0
- 前三年利率 1.775%，要本人、配偶、未成年子女名下都沒有房。
- 商三、住三
- 徐佳馨用來說明容積：台北市商三一坪地可蓋 5.6 坪，住三是 2.25 坪。
延伸
- 雪柔在開場提到上一次聊房地產是請談判大叔，記得當時他說今年年底好像是不錯的進入點。
- 聊天室的都更問題只講了臨路寬度、用地類別與捷運距離，細節要問當地都發單位。