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135 · 2026-05-15 · 81:32

包租代管的合法門檻與現金流

李婕絲 Jess（台中市租賃公會副理事長）

李婕絲談包租代管怎麼從小案子做起：代租、代管、包租的差別，合約與裝修許可的坑，靠系統一人管上百間，以及現金流怎麼轉投資。

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C　生意在跑，想變大

這一題：規模變大，人要不要跟著變多

135 李婕絲 Jess 的答案135 的李婕絲卻說靠系統和 SOP，一個業務能管 150 間。

同一題，別人怎麼答

  • 146同樣做包租代管，陶迪在上海每多 30 間就要多一個人，身體撐不住才回台灣改做小而美。
  • 068侯智薰把「一人公司」的一解釋成核心極小化，基本上不招員工，專業確定會賺錢才找外包。
  • 161 Coco 收入漲了 5 到 10 倍，人數刻意不拉高。
  • 010戴蒙和 044 的 Nick 是另一種做法：要多開店，先把現場得靠人判斷的事拿掉。戴蒙砍掉占營業額不小的維修改裝，只留二手機車買賣；Nick 第一間店就蓋央廚，讓工讀生上班 3 天就能站崗位。
  • 133江守智補上順序：流程混亂時直接換機器人是換湯不換藥，先精簡再自動化。

這一題的結論能不能擴大，看的是每多一份生意，人工是不是也得跟著多一份。

F　想讓錢自己長

李婕絲 Jess 也出現在這一題：收租的投報率在算什麼

135 李婕絲 Jess 的答案135 的李婕絲說網路上查得到的區間是 20% 到 40%，她自己也賠過。

同一題，別人怎麼答

  • 059藍太太算得最漂亮：一間成本壓在 40 萬、20 個月回本、跟屋主租 60 個月，五年年化 40%。
  • 146陶迪正好拆穿這種算法，40% 以上講的是毛利，沒把自己的時間算進去，扣掉稅務與行政，淨利大概抓 20%，而這一行勞力密集——藍太太自己也說，她每天待在工地到晚上 11 點。
  • 023艾克斯和 156 的陳侯勳根本不從租金率算：艾克斯以銀行鑑價當基準，買在鑑價以下，租金扣掉利息還是正的就好；陳侯勳每多創造 4,300 元租金，就能向銀行多拿 100 萬。
  • 157吳淡如把它拿去跟貸款利息比，生蛋的雞至少要高過利息。
  • 097到了 097 她又說台北 2000 年後房價年化約 3%、股市約 10%，房子不是唯一選擇。

這一題的結論同樣是收租，來賓講出來的數字差很多，因為分母不一樣。

這集的 6 個重點

  • 先分清楚三種業態代租是幫房東把房子租掉、收仲介服務費，屬經紀業；代管是替房東管理，她說目前規定最少收 10%；包租則是當二房東，向房東談折扣租金並自己出錢整修，價差大，風險也比較高。
  • 從代管切入，本金最小她自己沒資本時先找房東談代管，早期一間收 500；只做代管的話，她說加入產業要繳 15 萬營保基金，也要考證照、加入公會。存到錢之後，她才轉做包租。
  • 報酬有區間，也會賠錢她說網路上查得到的區間是 20% 到 40%，3 間、5 間的小物件落在這裡，規模化之後更高。她自己也賠過：合約沒寫賠償，裝潢完被房東請走。
  • 合法性是整門生意的底她點出合約、稅金、物件怎麼投資三件事；沒申請室內裝修許可就加隔間，被檢舉會被拆，發生火燒更賠不完。每個縣市要各自申請一家公司，不能跨縣市接案。
  • 系統與 SOP 撐起規模對帳、收租、抄電錶交給系統，維修寫成 SOP，她說現在一個業務可以管 150 間，同業有人管到 300 間。
  • 現金流再拿去運用她用公司的盈餘轉投資，開了三間餐廳。她也說押二付一的押金、工程師房客常半年繳或季繳的租金，先收進來就能再去包租下一個物件。

時間軸

點時碼從那一刻開始看。

01:02介紹來賓與主題查理介紹李婕絲：產業經驗超過 15 年、現任台中市租賃公會副理事長，自己有兩間公司。
03:04從月薪 4 萬到第一案她十七年前在美商上班、想要第二份收入；在逢甲包租公寓，軟裝四間房約 8 萬，租金從平均 6000 做到一間租 8000，與房東簽 5 年。
05:56為什麼值得做她給兩個理由：租屋是剛需、租屋人口有 300 萬；政府推 300 億租金補貼，房客的租屋成本下修。
07:45代租、代管、包租她把這行分成三件事：代租收仲介服務費，代管替房東管理，包租是向房東談折扣租金、自己整修再出租。
11:11判斷物件值不值得進場先做市場調查與商圈調研，依租客類型分眾、各自設定租金，再算投報率；房型、管線、隔間與法規是她研究最透的地方。
12:42從代管起家沒資本時先找房東談代管，早期一間收 500；代管要考證照、加入公會，自己開公司要繳 15 萬營保基金。
14:34租金補貼與房東稅務查理說不少房東不想讓租金檯面化、不讓房客申請租補；她說房東其實有房屋稅、地價稅與綜所稅的減免可申請，和房客協議不得申請補貼反而會被罰，一張罰單 6 萬。申請資格她講大方向：年滿 18 歲、月收不超過 45000，各縣市略有不同。
18:29對帳、半夜電話與科技管房沒有系統時光對帳、接房客半夜的電話就很耗；後來靠線上合約、智慧電錶、儲值與虛擬帳戶自動出帳，維修也寫成 SOP。
21:53入行的步驟第一步先學算數字，接著做商圈調查、分辨合法與不合法物件、看格局裝修，最後是篩選房客、合約管理與點退租。
24:16報酬率與賠錢案例她說網路上查得到 20% 到 40%，小物件落在這個區間，30 到 100 間的規模更高；她也賠過錢，原因是第一年合約沒寫賠償。
27:52和配息型基金比較查理拿配息型基金對照；她認為差別在包租代管的數字可以事先算好，租屋需求一直在，風險集中在裝修成本，例如管線漏水。
29:57個人還是公司起步只有 5 間就開公司，她說不划算，建議先到業者公司當員工學習；她認為靠行違法。到 20、30 間再考慮開公司。
35:07對比買房收租查理問包租賺不到資本利得；她說自備款可以分散在很多物件，買房要付頭期款，取決於口袋多深，要現金投報率的話包租代管的 ROI 可能比較快。
36:54入行資金與跨縣市限制只做代管，她說 15 萬就能入行，向房東收約 10%；每個縣市要各自申請一家公司，營保金繳到上限 500 萬才能到各縣市開分部。
39:31合法性三個重點她說最重要是合約、稅金與物件怎麼投資；會違法的例子有沒申請許可就加隔間，也有合約沒寫好、不知道維修孔位置、家電保固選太短。
43:58房客糾紛與篩選她舉例：無許可被鄰居檢舉遭拆、房客丟菸蒂引起火燒而查無人。她強調合約要寫清楚，也用系統查房客有沒有未繳罰單，並說律師與會計師都重要。
48:30規模化與 SOP她說現在一人可管到 150 間，同業有人 300 間；公寓、大樓、套房、整棟透天各有模組與 SOP，她也預期這行有人要上市櫃。
51:03適合哪三種人她認為適合想要第二份收入的上班族、想創業卻不知做什麼的人，以及本來就做不動產或二代接手房子的人；她也說房東常把名詞講混。
55:27入行前要備好的三件事成本與風險控制、法規、合約；她說內政部官網從 2018 年起就有隨時更新的合約範本，書局版本太舊。
57:02十五年的翻車案例她被房東請走、被房客砸西瓜、電箱被潑油漆、管道間被灌水泥，灌水泥那案大概一年都在賠錢；她也談招租問話與退租拍照存證。
59:37容易賠錢的風險合約最重要；代管利潤只有 10%，生活公約沒訂好、房客一直吵就虧。代租要加入不動產經紀業，並有經紀人簽章與營業員執照，間數少時可以找同業配件。
1:07:39轉投資與副業現金流穩定讓她貸款容易；盈餘不想變成未分配盈餘，拿去轉投資，開了三間餐廳；布織物與香氛原本為了省軟裝成本，後來做成禮盒。
1:11:47現金流當槓桿查理說可預期的現金流銀行很喜歡；她說這行能用兩種槓桿：拿金流向銀行借錢，以及房客的押金。押二付一的話，月收 100 萬租金，押金就是 200 萬；工程師房客常半年繳、季繳，先收進來就能再去包租下一間。
1:15:20海外配置與延伸事業被問到最好的財務建議，她說資產配置可放在海外不動產，在海外收租。後半她說同業有人開清潔公司；查理提到學員很多是公司二代，她補充工程師也很多。
1:19:56結尾呼籲她的補充：進這行一定要考證照、加入公會、把合約弄好；先把知識填進腦袋，做什麼都能化成現金。

值得記的話

  • 我覺得房客比我凶這樣

    21:07

  • 臺灣大道這麼長可是我有 6 種就是不同的受眾

    22:08

  • 包租代管跟代租代管這個產業的數據是可以用計算的

    28:07

  • 與其要送房客這麼多禮盒我乾脆開一間公司做禮盒

    1:09:15

  • 當你有知識的時候你要做什麼都可以幻化成現金

    1:20:11

名詞與人物

代租
幫房東把房子租掉、收仲介服務費；她說要加入不動產經紀業，並有經紀人簽章與營業員執照。
代管
替房東管理房子、處理維修與收租；她說法規最少收 10%，門檻比包租低。
包租（二房東）
向房東談折扣租金、自己整修後出租；價差大，風險也高。
營保基金
開包租代管公司要繳的保證金，她說 15 萬；繳到上限 500 萬可到各縣市開分部。
租賃專法
她說 2018 年台灣的租賃專法才真正上路，之後法規持續修訂。
300 億租金補貼
政府的租金補貼方案；她說年滿 18 歲、月收不超過 45000 的人很多可以申請。
雙租補
一間房兩人共簽一份合約，政府給兩份補助；她舉例一個月可領 5600、5700。
室內裝修許可
動隔間需要申請的許可；沒申請被檢舉會遭拆，發生火燒更難收拾。
科技管房
靠線上合約、智慧電錶、儲值與虛擬帳戶自動出帳的管理系統。
靠行
掛在別人公司下接案；她認為違法，合約與金流出事沒人負責。
未分配盈餘
公司賺到卻沒分出去的盈餘；她因此把盈餘轉投資。

這集沒展開的

  • 查理說自己的錄音室也是二房東生意，租給創作者而不是一般租客，所以對這行略懂。
  • 她提到內政部有「300 億租金補貼」的頁面可查申請資格，也說各縣市規範不同。
  • 她說 2025 年底內政部與業界團體正在研議租霸條款，法規還在精進。

原片標題：被房客灌水泥、砸西瓜、潑油漆、火燒...，包租代管真的好賺嗎？ ft. 台中市租賃公會副理事長 李婕絲 Jess【查理的創業化合物】