146 · 2026-06-16 · 77:36
從管兩萬間房到小而美的包租代管
陶迪 TODY（SAND Partners 住居管理聯盟創辦人）
陶迪在上海管過兩萬多間房，累垮後回台灣，改走小而美的包租代管。從第一間房的帳談到投報率、聯盟，再到把租客變成生態圈。
這一題：規模變大，人要不要跟著變多
146 陶迪 TODY 的答案同樣做包租代管，146 的陶迪在上海每多 30 間就要多一個人，身體撐不住才回台灣改做小而美。
同一題，別人怎麼答
- 135李婕絲卻說靠系統和 SOP，一個業務能管 150 間。
- 068侯智薰把「一人公司」的一解釋成核心極小化，基本上不招員工，專業確定會賺錢才找外包。
- 161 Coco 收入漲了 5 到 10 倍，人數刻意不拉高。
- 010戴蒙和 044 的 Nick 是另一種做法：要多開店，先把現場得靠人判斷的事拿掉。戴蒙砍掉占營業額不小的維修改裝，只留二手機車買賣；Nick 第一間店就蓋央廚，讓工讀生上班 3 天就能站崗位。
- 133江守智補上順序：流程混亂時直接換機器人是換湯不換藥，先精簡再自動化。
這一題的結論能不能擴大，看的是每多一份生意，人工是不是也得跟著多一份。
陶迪 TODY 也出現在這一題：收租的投報率在算什麼
146 陶迪 TODY 的答案146 的陶迪正好拆穿這種算法，40% 以上講的是毛利，沒把自己的時間算進去，扣掉稅務與行政，淨利大概抓 20%，而這一行勞力密集——藍太太自己也說，她每天待在工地到晚上 11 點。
同一題，別人怎麼答
- 059藍太太算得最漂亮：一間成本壓在 40 萬、20 個月回本、跟屋主租 60 個月，五年年化 40%。
- 135李婕絲說網路上查得到的區間是 20% 到 40%，她自己也賠過。
- 023艾克斯和 156 的陳侯勳根本不從租金率算：艾克斯以銀行鑑價當基準，買在鑑價以下，租金扣掉利息還是正的就好；陳侯勳每多創造 4,300 元租金，就能向銀行多拿 100 萬。
- 157吳淡如把它拿去跟貸款利息比，生蛋的雞至少要高過利息。
- 097到了 097 她又說台北 2000 年後房價年化約 3%、股市約 10%，房子不是唯一選擇。
這一題的結論同樣是收租，來賓講出來的數字差很多，因為分母不一樣。
這集的 6 個重點
- 規模越大，人手跟著線性加陶迪在上海時，每多 30 間公寓就至少要多一個人，邊際成本只升不降。她一天工作 16 個小時，身體出狀況後在 2016 年辭職回台灣。
- 台灣不適合照搬大公司路線她認為台灣的人效是中國的 4 到 5 倍，人力貴，年輕人也不愛被綁在固定上班時間。所以她選小而美，靠外包協作，讓各地的小公司自己管自己的公寓。
- 投報率要扣掉人工與稅北部一間房的整修她會把上限控制在 50 萬，講的 40% 以上是毛利，沒把自己的時間算進去，加上稅務與行政，淨利大概抓 20%。她也一再提醒這是勞力密集的行業，還是得投入時間。
- 該花的錢第一次就要花第一間她花太多，後來為了省錢連舊熱水器都沒換，結果碰上租客冬夜投訴。她的結論是租客在意的設備和先前看到的風險，整理房子時就處理掉。
- 看帳能力是行業能不能久的關鍵她見過業務很強的同行，因為從不看帳，租客一退租、押金退不出來就週轉不過來。
- 租房生意可以長成生活生態圈租金是每月最大宗又固定的支出，她正在把服務延伸到其他生活消費，並提到公司有 IPO 的計畫。
時間軸
點時碼從那一刻開始看。
值得記的話
名詞與人物
- 包租代管
- 向屋主承租或受託管理房子，整修後再出租給租客；一般人也叫二房東。
- 品牌公寓
- 陶迪在上海時對這種機構化、品牌化管理出租房的叫法。
- co-living
- 共居式出租；陶迪回台時看到的是床位形式，她改做每人都有獨立房間、共用客廳與廚房的版本。
- 人效
- 每個人平均的產值；陶迪說台灣是中國的 4 到 5 倍，所以人力貴。
- 阿米巴模式
- 查理用來形容聯盟結構的說法：不靠一間大公司，各利潤單位自負盈虧、共享利潤。
- 聯盟
- 陶迪經營的組織，替小微型包租代管公司集中稅務、財務、系統與客服，各家保留自己的品牌。
- 續租率
- 租客續約的比例；陶迪認為少子化之後，這是租房業者生存的關鍵。
這集沒展開的
- 查理在 1:10:14 與 1:11:29 把這個生態圈的想法跟他們之前聊過的 USPACE 那一集相比，說兩者的本質類似。
- 陶迪提到自己公司接下來會推出租房平台，並說這是第一次公開提到。
原片標題：從上海超過 2 萬間房的管理高峰辭職回台，為何他選擇以阿米巴模式的輕量架構重新進入租屋市場？ ft. 包租教母、SAND Partners 住居管理聯盟創辦人 陶迪 TODY【查理的創業化合物】